Achat terrain à bâtir

Publié le mardi 17 septembre 2013

Avant d’acquérir un terrain, le particulier doit obtenir un certificat d’urbanisme et dispose de plusieurs moyens d’information (fiscalité, plan d’urbanisme) et de vérification de la conformité de son projet. Un avant-contrat de vente doit être signé pour définir les conditions de la vente.

Contrat de vente

17 septembre 2013

Signature du contrat

La signature du contrat de vente d’un terrain à bâtir

Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu’après l’achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) prévus par l’arrêté de lotir, à moins que le lotisseur ne justifie qu’il dispose d’une garantie d’achèvement.

Le contrat de vente d’un terrain est signé devant un notaire.
En principe, c’est le notaire du vendeur qui se charge de l’opération, mais l’acquéreur peut demander à son notaire de l’assister à titre de conseil.

Si les deux notaires participent à la rédaction de l’acte, ils se partagent les honoraires sans frais supplémentaires pour l’acquéreur et le vendeur.

Le notaire a une obligation de conseil vis à vis de ses clients et une responsabilité personnelle vis à vis de l’acquéreur pour l’accomplissement de toutes les formalités.
C’est lui qui sera chargé de vérifier que toutes les pièces nécessaires à la signature de l’acte de vente définitif sont réunies.

Clauses obligatoires

Clause d’état civil dans le contrat de vente d’un terrain à bâtir

Le contrat de vente d’un terrain doit comporter une clause mentionnant l’état civil du vendeur et de l’acquéreur.

Clauses relatives au terrain dans le contrat de vente d’un terrain à bâtir

Le contrat de vente d’un terrain doit préciser l’origine de la propriété du terrain vendu :

  • la date du précédent acte de vente,
  • le nom du précédent propriétaire,
  • l’étude du notaire qui a authentifié l’acte.

Il doit comporter la description précise du terrain et sa surface exacte.

Le contrat doit également contenir des informations relatives aux risques de pollution des sols (art. L.125-7 du code de l’environnement)
L’Etat rend publiques les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols. Ces informations sont prises en compte dans les documents d’urbanisme lors de leur élaboration et de leur révision.
Lorsqu’un terrain objet d’une transaction est concerné par de telles informations, le vendeur du terrain est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur et lui communique les informations rendues publiques par l’Etat. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité. A défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à sa destination (telle qu’elle est précisée dans le contrat de vente), dans les 2 ans de la découverte de la pollution, l’acheteur peut au choix demander la résolution de la vente ou se faire restituer une partie du prix de vente. Il peut aussi demander la remise en état du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné au prix de vente. Les modalités d’application de cette obligation d’information seront précisées par décret (à paraître).

Le prix dans le contrat de vente d’un terrain à bâtir

Le contrat de vente d’un terrain doit préciser :

  • le prix du terrain et ses modalités de paiement ;
  • la mention indiquant si le prix est payé directement ou indirectement, même en partie, avec l’aide d’un ou plusieurs prêts.

Clause interdite

La clause interdite dans le contrat de vente d’un terrain

La clause déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés est interdite dans le contrat de vente d’un terrain.

Paiement

Le versement du prix d’achat du terrain à la signature du contrat

La somme correspondant au prix d’achat du terrain est versée au notaire du vendeur qui ne peut ni l’utiliser ni la remettre au vendeur tant que les hypothèques éventuelles sur le terrain ne sont pas levées.

L’acquéreur ne doit pas accepter de payer au vendeur une partie du prix de vente de la main à la main même si le vendeur lui propose de baisser le prix. Il s’agit d’une pratique illégale et le vendeur est passible d’une amende fiscale.

L’acquéreur qui verse au vendeur une somme d’argent non déclarée s’expose aux inconvénients suivants :

  • si au moment où il revend son terrain, une plus-value est exigible, la plus-value qui apparaîtra et sur laquelle il sera taxé, sera bien plus importante qu’elle ne l’est en réalité ;
  • s’il est exproprié, il ne sera dédommagé que sur la base du prix déclaré.

Frais annexes

Les frais annexes à l’achat d’un terrain à bâtir

L’achat d’un terrain entraîne le paiement de frais annexes.

Si l’acquéreur a pris un emprunt, il doit acquitter les frais liés à ce prêt :

  • les frais d’ouverture et d’instruction du dossier,
  • les frais d’assurances systématiquement demandées (décès, incapacité de travail) et facultatives (perte d’emploi),
  • la prise d’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution mutuelle que prend l’organisme prêteur pour garantir son prêt.

L’acquéreur et le vendeur doivent payer les honoraires du notaire qui comprennent :

  • sa rémunération,
  • les frais qu’il a engagés pour le compte de ses clients, notamment le salaire du conservateur des hypothèques, le coût des états hypothécaires,
  • les divers droits et taxes payés au trésor public. Le notaire joue ici le rôle de collecteur d’impôts, notamment pour les droits d’enregistrement et les frais de papiers timbrés, proportionnels au nombre de pages de l’acte.

Le salaire du conservateur des hypothèques est perçu lors de la publication de l’acte de cession du terrain au bureau des hypothèques.
Son montant est réglementé par le code général des impôts, il est soit fixe, soit proportionnel à la valeur du terrain selon la nature de l’intervention du conservateur des hypothèques.

L’acquéreur doit payer les frais d’agence immobilière ou de géomètre si la vente du terrain s’est faite par son intermédiaire.
Le montant de la commission due à l’agent immobilier est librement fixé par l’agence mais il doit faire l’objet d’un affichage dans les locaux de l’agence.