Achat terrain à bâtir

Publié le mardi 17 septembre 2013

Avant d’acquérir un terrain, le particulier doit obtenir un certificat d’urbanisme et dispose de plusieurs moyens d’information (fiscalité, plan d’urbanisme) et de vérification de la conformité de son projet. Un avant-contrat de vente doit être signé pour définir les conditions de la vente.

Fiscalité du terrain à bâtir

17 septembre 2013

Définition fiscale du terrain à bâtir

Un terrain à bâtir se définit comme un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L.111-1-2 du code de l’urbanisme (CGI : art. 257 I-2-1°).

Dès lors qu’il existe juridiquement une faculté de construire, le terrain est donc assimilé à un terrain à bâtir.

Si l’achat d’un terrain à bâtir est soumis au régime de la TVA immobilière, le redevable de cette taxe est le vendeur.

En cas d’une vente d’un terrain à bâtir d’un particulier à un autre particulier, la cession est soumise aux seuls droits d’enregistrement (cession entre deux personnes non assujetties à la TVA).

Achat d’un terrain par un particulier

Pour le particulier, différentes situations se présentent :

En principe, le particulier ne paye pas de TVA car il n’est pas assujetti à son régime. Toutefois, le vendeur professionnel répercute généralement son montant dans le prix de vente. Par ailleurs, l’acquéreur particulier doit verser des droits d’enregistrement (taux normal ou réduit). Il est donc important de savoir si l’opération d’acquisition du terrain est assujettie aux droits d’enregistrement et / ou à la TVA et selon quels critères.

Un particulier achète un terrain à bâtir à un autre particulier (non assujetti) :

  • pas de TVA (hors du champ d’application car opération entre non assujettis) ;
  • droits d’enregistrement au taux normal dus par l’acquéreur (5,09 %).

Un particulier achète un terrain à bâtir à une personne assujettie (promoteur, lotisseur, marchands de biens) :

  • TVA due par le vendeur (sur la marge ou le prix total) ;
  • droits d’enregistrement dus par l’acquéreur : taux normal si TVA sur marge (5,09 %), taux réduit si TVA sur le prix total (0,715 %).

Taux normal des droits d’enregistrement

Il est globalement fixé à 5,09 %.

Il se décompose de la manière suivante :

  • droit départemental d’enregistrement : 3,80 % Le conseil général peut modifier chaque année le taux du droit départemental, qui peut varier entre 1,20 % et 3,80 % ;
  • taxe additionnelle au profit de la commune ou d’un fonds de péréquation départemental : 1,20 % ;
  • prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % calculé sur le produit du droit départemental.

Taux réduit des droits d’enregistrement

Il est globalement fixé à 0,715 %.

Il se décompose de la manière suivante :

  • droit départemental d’enregistrement (non modulable) : 0,70 % ;
  • prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement de 2,14 % calculé sur le produit du droit départemental.

Taux normal de la TVA

  • Livraison d’un terrain à bâtir : 19,60 %.
  • TVA : cas particuliers
  • Livraison d’un terrain destiné au logement social : 7 % (CGI : 278 sexies).

Livraison d’un terrain à bâtir situé :

en Corse :

  • 8 % pour les terrains qui ne sont pas destinés à la construction de logements sociaux
  • 7 % pour les terrains qui sont destinés à la construction de logements sociaux

dans les DOM :

  • 8,50 %
  • 2,10 %