Assurance construction

Publié le mardi 17 septembre 2013

La construction d’un logement est soumise à des obligations d’assurance pour garantir la responsabilité de tous les intervenants. La loi offre plusieurs protections au maître d’ouvrage. En cas de malfaçons, une présomption de responsabilité peut reposer sur le constructeur pendant 10 ans.

Assurance : réception, livraison

17 septembre 2013 | Mis à jour le 27 septembre 2013

Définition

La prise de possession de l’ouvrage

Les dommages qui apparaissent lors de la réception de l’ouvrage ou de la livraison de l’immeuble acheté sur plan sont qualifiés de vices apparents ou de défauts de conformité.

Les recours dont dispose l’occupant pour y remédier diffèrent, selon qu’il s’agit d’un immeuble ayant fait l’objet d’un contrat de louage d’ouvrage (contrat de construction de maisons individuelles, contrat d’entreprise...) ou d’un contrat du type vente d’immeuble à construire.

Louage d’ouvrage

Définition

La réception de l’ouvrage

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.
A défaut de réception, les assurances ne peuvent intervenir en cas de dommage.

Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut, judiciairement.

La réception est un acte unilatéral prononcé contradictoirement :

  • c’est le maître de l’ouvrage qui prononce la réception (caractère unilatéral),
  • l’entrepreneur doit y être dûment convoqué (caractère contradictoire).

Un constat d’huissier, dont le caractère contradictoire n’est pas établi, ne vaut pas réception.

Achèvement des travaux

Le moment de la réception de l’ouvrage

Le point de départ des garanties (garantie d’un an de parfait achèvement, garanties biennale et décennale) est la réception, avec ou sans réserves.

En principe, la réception suppose l’achèvement des travaux et a pour effet de faire naître la garantie de parfait achèvement.
La réception marque, ainsi, l’achèvement de l’ouvrage que l’entrepreneur n’a plus qu’à parfaire le cas échéant.
Il est toutefois possible de réceptionner des ouvrages inachevés.

En présence de défauts de conformité, de malfaçons d’une grande ampleur, il est conseillé de refuser la réception.
Dans ce cas, le constructeur doit reprendre le chantier ; à défaut, la garantie de livraison ou l’assurance dommages-ouvrage, le cas échéant, peuvent être mise en oeuvre.

Réception judiciaire de l’ouvrage

La réception judiciaire de l’ouvrage

Si une partie refuse de procéder à la réception, l’autre partie peut demander la réception judiciaire.

Le juge, qui peut être saisi en référé, désigne un expert pour savoir si l’ouvrage est en état d’être réceptionné, au besoin avec réserves, puis prononce la réception au lieu et place du maître de l’ouvrage et de l’entrepreneur.

Absence de réception

L’absence de réception en cas de dommage

En l’absence de réception, le seul recours, en cas de dommages, relève de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Il faut alors prouver :

  • le dommage,
  • la faute de l’entrepreneur,
  • le lien de causalité : c’est à dire prouver que la faute de l’entrepreneur a créé le dommage de construction.

Effet de la réception

Les effets de la réception

La réception de l’immeuble avec ou sans réserves par le maître de l’ouvrage met fin au contrat initial et entraîne de ce fait le transfert de la garde de la chose au maître de l’ouvrage et la fin de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entreprise.

La réception est le point de départ de toutes les garanties pouvant être mises en oeuvre pour réparer les désordres de construction :

  • la garantie d’un an de parfait achèvement pour tous les vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l’année qui suit ;
  • la garantie de deux ans, de bon fonctionnement pour les éléments d’équipement ;
  • la garantie de dix ans pour les désordres importants susceptibles de mettre en cause la solidité de l’immeuble ou sa destination.

La réception est également le point de départ du délai de dix ans pour la responsabilité de droit commun des constructeurs et de leurs sous-traitants (code civil : art. 1792-4-3).

Date de dernière mise à jour : 09/12/2010

Réserves

L’objet de réserves à la réception

Pour pouvoir bénéficier de la garantie de parfait achèvement et, éventuellement de la garantie décennale, les vices censés être apparents à la réception doivent faire l’objet de réserves sur le procès verbal au moment de la réception.

Le constructeur doit réparer le dommage. S’il ne fait rien, le maître de l’ouvrage doit lui demander d’intervenir pas lettre recommandée avec accusé de réception en lui fixant un délai raisonnable.

Les dommages apparents à la réception, qui n’ont pas fait l’objet de réserves, ne relèvent pas de l’assurance obligatoire en garantie décennale et ne sont donc pas pris en charge par l’assurance dommage-ouvrage mais directement par le constructeur (à moins que la gravité des désordres apparaissent ultérieurement).

Vente d’immeuble à construire

Définition

Livraison et réception dans la vente d’immeuble à construire

Dans la vente d’immeuble à construire, la réception se fait entre le vendeur et les entrepreneurs.
Le vendeur doit faire inscrire les vices apparents éventuels dans le procès verbal de réception, qu’il signe avec chacun des entrepreneurs.
En pratique l’acquéreur n’assiste pas à la réception.

La livraison consiste pour le vendeur à remettre l’immeuble à l’acquéreur.
Elle correspond à la prise de possession de la maison par l’acquéreur, matérialisée en général par la remise des clefs.

Il est conseillé à l’acquéreur de prévoir dans le contrat que le vendeur devra lui remettre, au moment de la livraison du logement, le ou les procès verbaux de réception signés par chacun des entrepreneurs et certifiés conformes par le vendeur.

Il pourra ainsi comparer les observations techniques faites au moment de la réception avec l’état de la maison à la livraison et veiller ainsi à ce que le vendeur effectue les réparations des vices apparents mentionnés dans le procès verbal.

Il est indispensable que l’acquéreur connaisse la date exacte de réception de la maison. C’est en effet à compter de la date de réception avec ou sans réserve que commencent à courir les délais de garantie décennale.

La livraison décharge le vendeur de son obligation de délivrance.
Elle constitue le point de départ de la garantie des vices de construction apparents.