Assurance construction

Publié le mardi 17 septembre 2013

La construction d’un logement est soumise à des obligations d’assurance pour garantir la responsabilité de tous les intervenants. La loi offre plusieurs protections au maître d’ouvrage. En cas de malfaçons, une présomption de responsabilité peut reposer sur le constructeur pendant 10 ans.

Dommages dans l’année suivant la réception

17 septembre 2013

Garantie de parfait achèvement

Définition

Définition de la garantie de parfait achèvement

Dans le cadre de la construction d’une maison, la réparation des désordres signalés par le maître de l’ouvrage à la réception ou apparus dans le délai d’un an après la réception relève de la garantie de parfait achèvement.

La garantie de parfait achèvement porte sur tous les désordres ou défauts de conformité qui, quelle que soit leur importance :

  • ont fait l’objet de réserves dans le procès verbal de réception parce qu’ils étaient apparents ;
  • ont été signalés dans l’année suivant la réception, parce qu’ils étaient cachés le jour de la réception et ne se sont révélés qu’ensuite.

Mise en oeuvre

Mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement

Si l’entrepreneur ne répare pas spontanément, le maître de l’ouvrage doit le mettre en demeure de réparer par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai imparti au contrat ou au procès verbal de réception, le cas échéant.

A défaut, le maître de l’ouvrage est en droit de faire exécuter les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur.
Il faut néanmoins savoir que :

  • le maître de l’ouvrage doit faire l’avance des frais de réparation ;
  • l’entrepreneur peut contester les frais engagés par le maître de l’ouvrage.

Pour éviter les inconvénients de cette procédure, le maître de l’ouvrage peut recourir à une procédure de référé pour demander :

  • soit la condamnation de l’entrepreneur au paiement d’une provision pour l’exécution des travaux,
  • soit la condamnation sous astreinte de l’entrepreneur à exécuter lesdits travaux.

Le référé est introduit, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la réception (le délai de prescription est interrompu).

Garantie décennale

Garantie décennale et garantie de parfait achèvement

Pour les désordres importants qui remettent en cause la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination et qui apparaissent dans le délai d’un an suivant la réception, la garantie de parfait achèvement est complétée par la garantie décennale.

Les désordres doivent être signalés à l’entrepreneur par voie de notification écrite sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.
Si l’entrepreneur n’effectue pas les réparations, le maître de l’ouvrage peut mettre en oeuvre son assurance dommages-ouvrage.

Isolation phonique

Le défaut d’isolation phonique

Le bailleur est tenu d’indiquer dans le contrat de location par clause claire et lisible, la zone de bruit dans laquelle le bien est situé. (code de l’ubanisme : art. L147.5/Loi du 12.7.99 - JO du 13-7-99)

Les plans d’exposition au bruit sont obligatoires dans les zones où sont situés :

  • des aérodromes assurant des grandes, moyennes ou courtes distances classées en catégories A, B, C ;
  • des aérodromes assurant un service de défense et de l’aviation civile.

Selon la gêne occasionnée par le trafic des avions , le territoire situé aux abords des aérodromes est classé en 3 zones : A,B,C.

Les plans d’exposition au bruit peuvent délimiter une zone "D" à l’intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l’objet des mesures d’isolation acoustique.

Les plans d’exposition au bruit peuvent être consultés, le cas échéant aux siéges des établissements publics de coopération intercomunale ainsi qu’à la préfecture.

Tout logement doit être isolé vis à vis des bruits provenant de l’extérieur de l’immeuble et des logements ou locaux contigüs.

L’isolement acoustique doit être renforcé vis à vis des bruits générés par des routes ou voies ferrées très circulaires (un arrêt préfectoral définit dans chaque département les voies concernées)

Le bruit généré par un équipement quelconque du bâtiment ne doit pas dépasser les limites fixées par arrêtés ministériels.

Les travaux de nature à satisfaire ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement.

Le défaut d’isolation phonique peut être indifféremment caché ou apparent lors de réception, et être, selon le cas, réservé au procès verbal de réception ou notifié dans l’année suivant la réception.

Le fait qu’il soit apparent à la réception ne prive pas le maître de l’ouvrage de la garantie.

L’isolation phonique du bâtiment est couverte par la garantie de parfait achévement.
Si les normes minimales d’isolation phonique ne sont pas respectées, les travaux nécessaires pour atteindre le minimum réglementaire sont à la charge de l’entrepreneur pendant un an après la réception de l’ouvrage.

Le vendeur est garant à l’égard du premier occupant pendant un an à compter de la prise de possession de la maison, de la conformité aux normes minimales d’isolation phonique.