Conseils utiles avant d’acheter un logement ancien

Publié le lundi 16 septembre 2013

Avant d’acheter dans l’ancien, l’acquéreur est invité à s’informer sur l’état du logement, le voisinage, les éventuelles règles de copropriété ou le droit de préemption de la collectivité. L’acquéreur doit également choisir parmi plusieurs formules d’acquisition.

Formules d’acquisition : vous achetez en indivision

16 septembre 2013

Vous partagez la propriété du logement :

  • soit à part égale : chacun en possède la moitié,
  • soit de façon inégale : l’un possède 70 %, l’autre 30 % par exemple.

Veillez à ce que la répartition qui figure dans l’acte de vente corresponde à la contribution de chacun d’entre vous au financement du logement.

Vous ne pouvez vendre ni prendre une décision concernant le logement sans l’accord de l’autre : par exemple, si le logement est situé dans une copropriété, vous devez vous mettre d’accord sur celui qui aura pouvoir de voter en assemblée générale.

Si l’un d’entre vous veut mettre un terme à l’indivision et demande le partage, l’autre ne peut pas le refuser. En cas de refus, il est nécessaire de recourir au tribunal.

Vous pouvez passer une convention d’indivision entre vous.

Etablie par acte notarié, dans l’acte d’acquisition ou séparément, elle prévoit les modalités de gestion de l’indivision et la situation en cas de séparation ou de décès.

La convention peut être établie pour une durée déterminée, dans la limite de 5 ans maximum, renouvelable d’un commun accord, ou pour une durée indéterminée.

Elle peut prévoir :

  • la désignation de l’un des indivisaires comme gérant ou bénéficiaire du droit de vote à l’assemblée des copropriétaires ;
  • au décès de l’un, la faculté d’acquisition par le survivant de la quote-part du défunt.

Au décès de l’un d’entre vous.

  • En l’absence de convention, l’autre n’a aucun droit sur l’héritage : ce sont les héritiers du concubin décédé qui deviennent propriétaires de sa part ; le survivant sera donc en indivision avec eux. Pour éviter, en cas de conflit, d’être dans l’obligation de vendre le logement, vous et votre concubin pouvez vous léguer chacun par testament l’usufruit de votre part. Sur le plan fiscal, la succession sera imposée au taux maximum (60 %).
  • Si vous avez établi une convention, elle peut prévoir qu’au décès de l’un, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt - en usufruit ou en nue-propriété- et que la gérance sera confiée au survivant.

Pour financer l’acquisition, renseignez-vous sur les avantages que pourrait présenter, dans votre cas, un contrat d’assurance-vie.

En cas de séparation.

Si vous êtes d’accord pour vendre le logement, vous vous partagez le prix, proportionnellement à vos quotes-parts respectives.

Celui qui désire conserver l’immeuble a un droit de priorité pour racheter sa part à l’autre.

Vous pouvez aussi décider de maintenir l’indivision et convenir que l’un d’entre vous restera dans les lieux en contrepartie d’une indemnité dont vous fixerez ensemble le montant.

- En l’absence de convention, en cas de désaccord c’est le tribunal de grande instance qui ordonne le partage ou la poursuite de l’indivision pendant 2 ans maximum.
- Si vous avez passé une convention d’indivision,

  • à durée déterminée : vous êtes théoriquement liés jusqu’à son expiration ; celui d’entre vous qui désire un partage immédiat peut exceptionnellement demander au juge de mettre fin à la convention de façon anticipée ;
  • à durée indéterminée : le partage peut alors être provoqué plus facilement, à tout moment pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.