Conseils utiles avant d’acheter un logement ancien

Publié le lundi 16 septembre 2013

Avant d’acheter dans l’ancien, l’acquéreur est invité à s’informer sur l’état du logement, le voisinage, les éventuelles règles de copropriété ou le droit de préemption de la collectivité. L’acquéreur doit également choisir parmi plusieurs formules d’acquisition.

Formules d’acquisition : vous achetez en SCI

16 septembre 2013

Vous constituez une SCI, société civile immobilière, par contrat.

Vous avez intérêt à en confier la rédaction à un professionnel, un notaire, par exemple.

Les frais d’acte sont fixés librement : renseignez-vous auprès du notaire sur leur montant.

Vous recevez des parts sociales proportionnelles à vos apports respectifs. C’est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement ; vous êtes l’un et l’autre locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Vous devez tenir des assemblées et une comptabilité régulière. Vous êtes chacun indéfiniment responsable des dettes de la SCI, proportionnellement à votre quote-part.

Si l’un d’entre vous est déjà propriétaire d’un logement, il peut l’apporter en nature à la SCI constituée à cet effet : en contrepartie, il reçoit des parts pour une valeur équivalente. Il peut apporter à la SCI la pleine propriété du bien ou la seule nue-propriété. Les statuts peuvent prévoir que, de votre vivant, vous n’avez pas le droit de céder vos parts à une personne extérieure à la SCI, même à vos ascendants ou descendants. L’un des associés (vous ou votre concubin) peut toutefois racheter les parts de société de celui qui veut céder.

En cas de décès :
Les statuts de la SCI peuvent prévoir qu’en cas de décès du premier d’entre vous, la société sera dissoute ou qu’elle continuera avec le seul associé survivant ; le survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu’ils puissent s’y opposer, la valeur de leurs parts.

En cas de mésentente :
Il est difficile de sortir de la SCI (sa durée peut atteindre 99 ans).

  • soit, celui d’entre vous qui veut se retirer dans les conditions prévues par les statuts, peut obtenir le rachat de ses parts par la société ou l’attribution du logement ;
  • soit, vous et votre concubin votez la dissolution de la SCI dans les conditions prévues par les statuts et le logement est partagé à moins d’un accord pour sa vente.

En cas de désaccord, vous devrez saisir le tribunal qui peut prononcer la dissolution ; celui qui habite le logement pourra demander au juge qu’il lui soit attribué en priorité.

- Votre notaire vous conseillera peut-être de procéder à une acquisition ou à un démembrement croisé :

  • chacun d’entre vous achète la nue-propriété d’une moitié indivise des titres et l’usufruit de l’autre moitié.

Lors du décès du premier d’entre vous, l’usufruit du défunt s’éteint ; le survivant se retrouve avec la moitié en pleine propriété sans droit de succession à payer et conserve l’autre moitié en usufruit.

Les héritiers ne récupèrent que la moitié en nue-propriété du défunt ; le concubin survivant évite ainsi le risque d’être évincé du logement par les héritiers du défunt.

Au décès du second concubin , la pleine propriété de la moitié des parts va aux héritiers du premier défunt, l’autre moitié aux héritiers du second défunt.

La décision de dissoudre la SCI est prise dans les conditions prévues par les statuts (à la majorité ou l’unanimité). S’agissant d’une SCI avec deux concubins, chacun possède la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié et peut s’opposer à la vente de l’immeuble.

- L’acquisition d’un logement en SCI ne bénéficie pas de certains des avantages accordés aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale :

  • les associés de la SCI ne peuvent, ni bénéficier d’un prêt à 0 %, ni des réductions d’impôts pour intérêts d’emprunt ou travaux, ni utiliser leur plan d’épargne logement pour l’acquisition.

Seul celui qui figure dans l’acte de vente a un droit sur le logement :
Si un seul concubin est propriétaire du logement ou s’il achète seul : l’autre n’est protégé par aucun statut. Le logement peut être vendu sans son accord ; il est sans droit ni titre et peut, en cas de désaccord ou au décès du concubin propriétaire être expulsé. Son concubin, propriétaire, peut toutefois lui faire un contrat de location ; il a alors les mêmes droits que tout locataire.

En cas de construction d’une maison sur un terrain appartenant à l’un d’entre vous : sauf convention contraire, la construction devient
"propriété" du propriétaire du sol quand bien-même elle serait financée intégralement par l’autre ! Avant d’engager votre projet, vous aurez donc intérêt à passer un contrat devant notaire pour clarifier les choses et éviter que l’un ne soit lésé.