Guide du logement aidé pour les salariés saisonniers du tourisme

Publié le mardi 17 septembre 2013

Pour faciliter l’hébergement de salariés saisonniers du tourisme, les élus locaux peuvent favoriser la production de logements adaptés. Suite à une étude de faisabilité, ils peuvent mobiliser des entreprises, disposer d’aides financières et faire appel à un gestionnaire.

Comment préparer le montage d’une opération ?

17 septembre 2013

Pourquoi faire une étude de faisabilité ?

Quel que soit le type d’opération envisagée, il est nécessaire de se faire aider au préalable. Cette aide à la décision peut être confiée à un opérateur qui sera chargé de l’étude de faisabilité des logements locatifs destinés aux saisonniers. C’est le partenaire incontournable de tout projet. Il devra mettre en cohérence tous les paramètres de l’opération à partir des besoins exprimés par la collectivité en lien avec les entreprises. Le choix sera donc déterminé en fonction de sa capacité à comprendre et réaliser au mieux les objectifs de la collectivité.

Que doit contenir une étude de faisabilité ?

Réalisée par cet opérateur, l’étude de faisabilité présente le projet à la collectivité en précisant notamment :

  • l’esprit général du projet (objectifs d’aménagement, aspects résidentiels, contraintes d’entretien, qualité de construction, charges...),
  • les caractéristiques techniques (nombre de logements, taille, surfaces, stationnements, loyers, modalités de réservation...),
  • les études de coûts,
  • les financements (État, 1% Logement, Collectivités, Entreprises...),
  • l’équilibre financier de l’opération, qui déterminera la décision définitive.

Comment, avec l’insuffisance de durée d’occupation, équilibrer financièrement une opération ?

Cet équilibre financier entre dépenses et recettes est dépendant de la durée d’occupation. Par essence, le logement des saisonniers n’est pas une résidence principale au sens de la durée effective d’occupation. Elle sera occupée par le saisonnier en fonction de la durée de la ou des saisons touristiques. Cette durée d’occupation déterminera le niveau de recette que sont les loyers. Les loyers, étant plafonnés, sont parfaitement connus, comme le sont les dépenses (frais d’entretien, coûts de gestion, et amortissement des emprunts). Cet équilibre financier détermine par conséquent le maximum d’emprunt à contracter. La somme des emprunts et aides mobilisables doit donc couvrir le coût prévisionnel de l’opération.
La difficulté, pour le logement des saisonniers, relève de l’insuffisance des durées d’occupation (on ne peut garantir une durée d’occupation de 12 mois pour le logement des saisonniers), durée qui ne peut permettre d’équilibrer la gestion de ces logements. Il est donc nécessaire de régler au préalable la question des déficits d’exploitation.

L’expérimentation mise en place par l’État et le 1% Logement depuis juillet 2004 permet de régler cette question par le biais de droits de réservation et par la possibilité de plurifonctionnalités d’occupation.

Qui peut être maître d’ouvrage ?

Ces porteurs de projet peuvent être multiples :

  • communes ou EPCI : il est possible aujourd’hui pour une collectivité locale de produire directement du logement en faveur des saisonniers,
  • organismes HLM : un organisme HLM peut également produire du logement pour saisonniers,
  • société d’économie mixte (SEM) de construction : une SEM peut bénéficier de financements aidés pour réaliser du logement pour saisonniers. Il est intéressant d’associer les entreprises employeuses de saisonniers au capital de la SEM. Ces entreprises participeront par ce biais à l’investissement et à la résorption des déficits d’exploitation,
  • société civile immobilière (SCI)  : des entreprises peuvent, pour loger leurs saisonniers, bénéficier indirectement de financements aidés. Il suffit, à cet effet, de créer une SCI dédiée au logement des saisonniers. Plusieurs entreprises peuvent se regrouper pour créer une SCI inter-entreprises,
  • promoteur ou investisseur privé : un investisseur privé peut obtenir un financement aidé pour améliorer ou acquérir un ou des logements pour travailleurs saisonniers. Sur les secteurs touristiques, la rentabilité de l’opération nécessite une aide conséquente de la ou des collectivités concernées.

Quels types d’opérations peuvent être financées ?

Les opérations peuvent porter sur :

  • la construction ou l’achat de logements locatifs neufs,
  • l’acquisition et éventuellement l’amélioration de logements existants,
  • l’acquisition et/ou la transformation de locaux divers avec ou sans acquisition en logements locatifs.