L’accès et le maintien dans le logement

Publié le vendredi 26 octobre 2018

Construire plus de logements sociaux, et très sociaux, pour répondre aux besoins des personnes les plus démunies et mettre tout en œuvre pour leur éviter les expulsions : tels sont les axes de la politique pour l’accès et le maintien dans le logement des ménages en difficulté.

Les logements très sociaux dits « PLAI adaptés »

8 octobre 2018 | Mis à jour le 26 octobre 2018

Le ministère de la cohésion des territoires annonce l’approbation du document-cadre du programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance, dit « PLAI adapté », par le conseil d’administration du fonds national des aides à la pierre (FNAP) du 21 septembre 2018.

Ce document-cadre du programme rénové, raccourci, simplifié ainsi que les nouvelles conditions de financement devront permettre de donner une impulsion nouvelle à ce programme et de favoriser l’émergence d’un nombre conséquent de logements, de façon à mieux répondre aux besoins en logement adapté qui s’expriment partout, en faveur des ménages les plus fragiles.

Ces évolutions s’inscrivent pleinement dans la stratégie du Gouvernement, et plus spécifiquement du plan quinquennal pour le logement d’abord et la lutte contre le sans-abrisme, qui porte sur le développement d’une offre de logement social pérenne à destination des plus modestes et qui appelle à une forte mobilisation de l’ensemble des acteurs nationaux et au niveau local pour le montage des opérations en PLAI adapté.

Accéder aux documents pratiques relatifs au « PLAI adapté »

Présentation et objectifs du programme

La notion d’« habitat adapté » qualifie des opérations essentiellement destinées à des ménages fragiles rencontrant des difficultés non seulement économiques, mais aussi sociales et dont la situation nécessite la proposition d’un habitat à loyer et charges maîtrisés, ainsi que d’une gestion locative adaptée et, le cas échéant, d’un accompagnement.

Le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance vise à développer une offre nouvelle de « PLAI adaptés », dont le besoin est croissant, à destination de ces ménages. Ouvert aux bailleurs sociaux et aux maîtres d’ouvrage agréés en matière de maîtrise d’ouvrage d’insertion, il permet de soutenir financièrement les opérations correspondantes, supposant une ingénierie de projet dédiée.

Ce programme permet ainsi d’offrir des logements pérennes dont les caractéristiques physiques et financières sont adaptées aux caractéristiques des ménages cibles : le coût d’usage des logements est adapté aux ressources des ménages, qui sont par ailleurs solvabilisés par l’aide personnalisée au logement (APL). À cet égard, le programme peut être l’occasion du montage d’opérations innovantes, privilégiant par exemple les logements économes en énergie, maximisant la qualité d’usage (meilleure conception des logements et réduction des surfaces, notamment annexes), concourant à la réduction des délais de réalisation et à la rationalisation des coûts d’investissement, d’entretien et d’exploitation.

Ces logements font également, nécessairement, l’objet d’une gestion locative adaptée et, le cas échéant, d’un accompagnement ciblé sur le logement, selon les besoins des occupants.

Le programme, qui a été créé en 2013, est financé par les majorations de prélèvement opérées sur les communes carencées SRU. Celles-ci sont versées au Fonds national des aides à la pierre (FNAP), instance partenariale de gestion des aides à la pierre créée en juillet 2016, qui détermine l’emploi de ces fonds, destinés au financement de la réalisation de LLS très sociaux à destination des ménages rencontrant des difficultés d’accès au logement. Jusqu’en 2016, cette ressource alimentait le Fonds national pour le développement d’une offre locative très sociale (FNDOLLTS) dont le comité de gestion sélectionnait les opérations financées par le programme.

Une procédure d’instruction adaptée aux besoins des territoires

Ce nouveau document-cadre ambitionne de donner une impulsion nouvelle à ce programme afin de maximiser la production de logements « PLAI adapté » afin de mieux répondre aux besoins des ménages les plus modestes demandeurs de logements sociaux, qui s’exprime sur tout le territoire.
Elaboré en partenariat avec les partenaires du FNAP (collectivités, bailleurs, associations, organismes de maîtrise d’ouvrage d’insertion), avec les services de l’Etat (DHUP, DIHAL, services déconcentrés), il vise à répondre aux difficultés identifiées relatives aux conditions de montage, d’instruction et de sélection des opérations de logements « PLAI adapté », qui ont pu freiner le développement de cette typologie de logement, au cours des quatre premières années du programme.

Le présent document-cadre définit les conditions d’octroi de la subvention spécifique « PLAI adapté » (critère d’élibilité, forfait de référence de la subvention, procédure). S’agissant, notamment, de la définition du produit, il réaffirme les deux piliers principaux du logement très social « PLAI adapté » : un loyer / une redevance maîtrisé(e) et une gestion locative adaptée / renforcée, voire un accompagnement ciblé sur le logement.

Il fixe la primauté du respect de ces deux piliers sur le respect du montant de subvention de référence, qui peut donc être modulé à la baisse, ou à la hausse, notamment pour permettre le financement des contreparties sociales, tout en rappelant la nécessité d’optimiser au maximum les plans de financement, et notamment d’associer tous les cofinanceurs possibles.

À chaque exercice de programmation des aides à la pierre, le FNAP fixera, à chacune des régions, des objectifs en logements « PLAI adapté » ainsi qu’une enveloppe de crédits associée. Les demandes de subvention « PLAI adapté » donnent lieu à une instruction commune et unique avec la demande d’agrément « PLAI » de référence.

Le comité national consultatif, réunissant l’ensemble des partenaires du FNAP et des personnalités qualifiées concernés par l’accès au logement des personnes défavorisées, peut être saisi par les maîtres d’ouvrage et les directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL), en orientation ou en recours des décisions prises localement en application des dispositions précitées, notamment en cas de refus de financement.

Ce document-cadre est pluriannuel et n’a donc pas vocation à être modifié tous les ans.

Bilan du programme depuis 2013

Lancé en 2013 dans le cadre du plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale, le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance a permis le financement de 647 opérations, représentant 2 248 logements très sociaux « PLAI adaptés » sélectionnés par le biais d’appels à projets successifs :

  • 2013 : 175 opérations représentant 637 logements ;
  • 2014 : 108 opérations représentant 319 logements ;
  • 2015 : 204 opérations représentant 595 logements ;
  • 2016 : 51 opérations représentant 181 logements ;
  • 2017 : 109 opérations représentant 716 logements (dont 87 opérations de logements ordinaires représentant 287 logements).

Ces appels à projets successifs ont permis de sensibiliser les acteurs à la nécessité de progresser pour mettre en œuvre des solutions innovantes permettant d’offrir des logements pérennes dont les caractéristiques physiques et financières sont adaptées aux ménages les plus fragiles.

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Source : Suivi des délégations de crédits PLAI adaptés (DHUP/PH/PH2)

Documents pratiques

Document-cadre du programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance « PLAI adapté » (PDF- 142 ko)

Dossier de demande de subvention « PLAI adapté » (Mise à jour en cours) (PDF- 139.2 ko)

Dossier de demande de subvention « PLAI adapté » - version modifiable (Mise à jour en cours) (OpenDocument Text- 92.3 ko)

Fiche relative aux plafonds de l’APL (Mise à jour en cours) (PDF- 92.8 ko)

Fiche relative à l’estimation des charges locatives (Mise à jour en cours) (PDF- 72.8 ko)

Fiche de définitions gestion locative adaptée et l’accompagnement ciblé sur le logement (à venir)