L’encadrement du niveau des loyers

27 décembre 2017| Mis a jour le 9 janvier 2018

Pour lutter contre la hausse excessive des loyers, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a crée, dans les zones qui connaissent une forte tension du marché locatif un dispositif complémentaire au dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, le dispositif d’encadrement du niveau des loyers. Il s’appuie sur des références de loyers déterminées à partir des données observées par un observatoire local des loyers agréé.

Quelles sont les locations concernées ?

L’encadrement du niveau des loyers concerne les locations de logement vide ou les locations de logement meublé occupé à titre de résidence principale), soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 portant amélioration des rapports locatifs, dans le parc privé. Il s’applique lors de la mise en location d’un logement ou lors du renouvellement du bail.

Quelles sont les communes concernées ?

Il s’agit des zones où il existe de fortes tensions entre l’offre et la demande et où les niveaux de loyer sont élevés.

Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 précise ces zones, en renvoyant aux agglomérations listées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

Voir la liste des communes classées en "zones tendue"

Comment sont fixés les loyers ?

Ces zones doivent être dotées d’un observatoire local des loyers agréé par le ministre chargé du logement. A partir des données représentatives des loyers du marché locatif local produites par cet observatoire, le préfet publie un arrêté annuel qui fixe les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés. Ces références sont exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Le loyer d’un logement ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré qui correspond au loyer de référence de cette catégorie de logement augmenté de 20 %.

Lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur peut fixer un complément de loyer, lequel vient s’ajouter au loyer de référence majoré. Ce complément de loyer doit figurer dans le contrat de location et être justifié.

Le dispositif est-il aujourd’hui applicable ?

  • En zone d’application de l’encadrement, deux observatoires ont reçu l’agrément :
    • l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) ;
    • ​l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) du Nord.
  • Le préfet de la région Île-de-France a pris, depuis 2015, trois arrêtés fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la commune de Paris (arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017).
Depuis un jugement du 28 novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a prononcé l’annulation de ces arrêtés. Par conséquent, en l’absence d’arrêté préfectoral, l’encadrement du niveau des loyers n’est pas applicable à Paris. Voir la décision du TA de Paris du 28 novembre 2017
  • Le préfet du Nord a pris un arrêté, le 16 décembre 2016, fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la commune de Lille.
Depuis un jugement du 17 octobre 2017, le tribunal administratif de Lille a prononcé l’annulation de cet arrêté. Par conséquent, en l’absence d’arrêté préfectoral, l’encadrement du niveau des loyers n’est pas applicable à Lille, Helemmes et Lomme. Voir la décisison du TA de Lille du 17 octobre 2017

L’encadrement du niveau des loyers n’est plus en vigueur à Lille et à Paris. En revanche, l’encadrement de l’évolution des loyers s’applique.