La fiscalité sur le logement nu

Publié le lundi 30 septembre 2013

Dispositif "Besson" du 01/01/1999 et le 02/04/2003

30 septembre 2013

Le dispositif Besson se compose d’un dispositif pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location et d’un dispositif pour la location d’un logement ancien.

L’achat d’un logement neuf pour le louer (investissement réalisé entre le 1.1.1999 et le 2.4.2003)

Vos avantages

Un régime d’amortissement fiscal accéléré : si vous achetez un logement neuf ou assimilé, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers un amortissement égal à 8% par an du prix d’acquisition pendant les 5 premières années et égal à 2,5% par an les 4 années suivantes.

Puis, si les conditions demeurent respectées : 2,5% par an pendant 6 ans. Au total, vous pouvez donc bénéficier en 15 ans d’un amortissement de 65% du prix d’achat (terrain compris).

Vous pouvez également amortir certaines dépenses de gros travaux.

Vos engagements

Vous louez votre logement nu :

  • Pendant neuf ans au moins
  • A usage d’habitation principale
  • Pour un loyer inférieur à un plafond.
  • A une personne dont les revenus lors de l’entrée dans les lieux sont inférieurs à des plafonds de ressources. Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire de l’immeuble. Une société non soumise à l’impôt sur les sociétés peut donner le logement à un ascendant ou descendant de l’un de ses associés, pourvu qu’il n’ait pas lui-même la qualité d’associé. Cependant, le locataire ne peut pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.

Cette possibilité de louer le logement à des ascendants ou des descendants est ouverte aux logements acquis à compter du 9.10.02. Seuls sont concernés les logements neufs à savoir :

  • Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 9.10.02
  • Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 9.10.02
  • Les locaux affectés à un usage autre que l’habitation acquis à compter du 9.10.02 et que le contribuable transforme en logements.

Le saviez-vous ?

La suspension de l’amortissement pour les logements neufs acquis à compter du 9.10.02 est supprimée. Elle reste en revanche possible pour les logements neufs acquis ou construits avant le 9.10.02. Dans ce cas, il est permis aux propriétaires de suspendre leur engagement de location pour mettre le logement à la disposition de l’un de leurs ascendants ou descendants. Pour pouvoir bénéficier de cette disposition, le bailleur doit avoir respecté les conditions du dispositif pendant trois ans au moins.
La mise à disposition ne peut intervenir qu’une seule fois et ne peut pas dépasser neuf ans.

L’amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable qui s’ajoute aux autres frais que vous pouvez déduire en régime de location ordinaire. Si les charges sont supérieures aux loyers, le déficit foncier constaté est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 euros. Il entraîne donc une diminution de votre impôt sur le revenu.

Exemple :
Vous achetez un appartement d’une valeur de 75.000 euros que vous mettez en location. Vous pouvez déduire 6.000 euros de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans, puis 1.875 euros chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, vous pouvez de nouveau déduire 1.875 euros pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans, vous avez donc déduit 48.750 euros.

Dispositif Besson : la location d’un logement ancien

Vos avantages

Vous pouvez appliquer au montant de vos loyers une déduction spécifique de 26% pendant la durée de l’engagement.
En effet, si au delà de la période initiale de 6 ans, vous respectez toujours les conditions de la location privée sociale, cette déduction reste valable et renouvelable par période de 3 ans.

Vos engagements

Vous louez le logement nu à usage d’habitation principale pendant six ans au moins ;

  • A un nouveau locataire (autre qu’un ascendant ou un descendant) dont les revenus, lors de l’entrée dans les lieux, sont inférieurs à des plafonds de ressources (identiques aux plafonds Anah intermédiaire) ;
  • Pour un loyer inférieur à un plafond ;
  • Sous certaines normes de confort : le logement doit respecter les caractéristiques de la décence.

Le saviez-vous ?

Vous êtes autorisé à mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou d’un descendant, cela dans la mesure où le logement concerné aura déjà été donné en location pendant trois ans. La mise à disposition du logement suspend l’application du dispositif "Besson". La mise à disposition ne peut intervenir qu’une seule fois et ne peut pas dépasser neuf ans. Pendant cette période la déduction ne s’applique pas.