La location d’un logement conventionné en loyer social ou très social

Publié le lundi 16 septembre 2013

Le bailleur d’un logement conventionné avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) en loyer social ou très social bénéficie de certains avantages fiscaux. En échange, il loue le logement à un ménage à revenus modestes pour un prix inférieur au marché et s’engage sur la durée du bail.

Convention d’un logement conventionné en loyer social ou très social

16 septembre 2013 | Mis à jour le 27 septembre 2013

Entrée en vigueur et contenu de la convention

La convention ne fait pas l’objet d’une publication au fichier immobilier ou au livre foncier. Elle entre en vigueur à la date d’effet du premier bail conclu pour son application.
Le délai entre la signature de la convention et son entrée en vigueur ne peut excéder six mois.

La convention conclue entre le bailleur et l’ANAH doit être conforme à une des deux conventions-type prévues par les textes :

  • Convention à loyer intermédiaire (CCH : art. R. 321-23 annexe I) ou à loyer social et très social (CCH : art. R. 321-23 annexe II).

Elle détermine le montant maximum des loyers, les conditions d’occupation du logement, sa durée, les conditions de sa révision et de sa résiliation, les travaux d’amélioration qui incombent au bailleur le cas échéant, les sanctions en cas de non respect des engagements.
Une copie de cette convention est annexée au bail.
Le bailleur est tenu d’informer le locataire de toutes les modifications éventuelles apportées à la convention pouvant avoir des incidences sur leurs relations contractuelles.

En cas de non respect de ces obligations d’information, l’ANAH peut prononcer une sanction à l’encontre du bailleur au plus égale à neuf mois de loyer maximal prévu par la convention.

Durée et résiliation de la convention

La durée de la convention est de six ans lorsque le bailleur conventionne le logement sans travaux (subventionnés par l’ANAH) et de neuf ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés par l’ANAH.

Au terme de la convention, celle-ci cesse de produire ses effets de plein droit. Aucune reconduction ne s’opère de manière automatique.

Toutefois, la prolongation de la convention est possible par période de trois ans :
elle devra être demandée par le bailleur et matérialisée par un avenant à la convention initiale.

Le bailleur n’a pas la possibilité de résilier ses engagements.
La convention peut être résiliée par l’ANAH en cas d’inexécution par le bailleur de ses engagements. Le bailleur doit alors en faire notification aux locataires.

En conventionnement à loyer social ou très social, en cas de résiliation aux torts du bailleur, les locataires bénéficient d’une prorogation de plein droit de leur bail ou du maintien dans les lieux jusqu’à la date initialement prévue pour le terme de la convention.

La résiliation définitive de la convention entraîne la suppression du versement de l’APL, et le loyer exigible (qui ne peut être supérieur au loyer déterminé dans la convention) est diminué du montant de l’aide qui aurait été due au titre de l’occupation du logement.

Conventionnement en cours de bail

Le conventionnement peut s’appliquer aux baux en cours dès lors que les conditions de location imposées par la convention conclue avec l’ANAH sont respectées (plafonds de ressources et de loyers), et à condition que le bail du locataire en place soit expressément renouvelé ce qui implique la signature d’un nouveau contrat de bail à l’échéance du bail précédent (Code Général des Impôts : art. 31).
Cette disposition concerne les baux renouvelés à compter du 7 mars 2007.

L’offre de renouvellement ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail dans le respect des conditions de forme et de délais posées par la loi (loi du 6.7.89 : art.15).

Des dispositions spécifiques s’appliquent en cas de conventionnement à loyer social ou très social :

  • Le bailleur qui souhaite conventionner doit notifier au locataire le projet de bail, une copie de la convention et du barême de l’APL.

Le locataire a six mois pour accepter le nouveau bail (CCH : art.R.321-32).

NB : La vente du logement en cours de convention.
En cas de mutation, la convention en cours s’impose de plein droit au nouveau propriétaire qui signe un avenant précisant son identité avec l’ANAH.
A défaut, le vendeur peut être sanctionné par l’ANAH.
En cas de vente du logement conventionné ayant bénéficié d’une subvention ANAH, celle-ci est reversée par le vendeur.