La location d’un logement conventionné en loyer social ou très social

Publié le lundi 16 septembre 2013

Le bailleur d’un logement conventionné avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) en loyer social ou très social bénéficie de certains avantages fiscaux. En échange, il loue le logement à un ménage à revenus modestes pour un prix inférieur au marché et s’engage sur la durée du bail.

Contrat de location d’un logement conventionné en loyer social ou très social

16 septembre 2013 | Mis à jour le 27 septembre 2013

Clauses interdites du contrat de location secteur privé

Certaines clauses sont interdites dans les contrats de location.

Ce sont les clauses :

  • qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
  • qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
  • qui imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ;
  • par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
  • qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble ;
  • qui prévoient la résiliation de plein droit du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie,la non souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par un décision de justice passé en force de chose jugée ;
  • qui interdisent au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, confessionnelle ; associative ;
  • qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu à l’article 3 (il est établi par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié à défaut d’état des lieux établi directement et contradictoirement entre les parties) ;
  • qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans (si le bailleur est une personne physique) ou à 6 ans (si le bailleur est une personne morale) ;
  • qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou exonère le bailleur de toute responsabilité ;
  • qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
  • qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus des frais engagés par un intermédiaire pour l’établissement de l’acte de location (agent immobilier, notaire), ou du dépôt de garantie ;
  • qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;
  • qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
  • qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours ;
  • qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.


//Les formes du contrat de location dans le secteur privé et social

Les annexes du contrat de location dans le secteur privé et social

Certains documents doivent être annexés au contrat lors de sa signature ou de son premier renouvellement :

- l’état des lieux,

- si l’immeuble est en copropriété, les extraits du règlement de copropriété, concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement loué dans chaque catégorie de charges.

- un dossier de diagnostic technique, fourni par tous les bailleurs du parc privé ou social à l’exception des propriétaires de logements-foyers, lors de la signature du contrat ou de son renouvellement, comprenant :

  • Depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation visant à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment. Il s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert (sauf certains bâtiments tels que les constructions provisoires, les bâtiments à usage agricole, artisanal, les lieux de culte...).

Le diagnostic de performance énergétique indique :

  • les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ;
  • l’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
  • l’évaluation de la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée générée ;
  • l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements ;
  • lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d’une chaudière dont la puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d’inspection de la chaudière.

Lorsque le diagnostic porte sur un bâtiment ou une partie de bâtiment bénéficiant d’un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic (dans un immeuble en copropriété) fournit le document à la personne qui le demande.

Le propriétaire bailleur doit également tenir à la disposition de tout candidat locataire le diagnostic de performance énergétique depuis le 1er juillet 2007.

Ce document n’a qu’une valeur informative : le locataire ne pourra donc pas s’en prévaloir à l’encontre du bailleur.

La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation de double étiquette suivante :

  • une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures)
  • une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.

Depuis le 1er novembre 2007 ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel dont les compétences auront été certifiées par un organisme accrédité, et soumis à des règles spécifiques d’organisation et d’assurance. Toutefois, jusqu’à cette date, le diagnostic de performance énergétique pouvait être réalisé par un technicien qualifié.

- Depuis le 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb prévu par l’article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code la santé publique.

Le constat doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949. A défaut, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.

A la date de la signature du contrat, le constat doit avoir établi depuis moins de six ans. Est annexée à ce constat une notice d’information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil réglementaire (défini par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP), le constat initial sera joint à chaque contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’établir un nouveau constat.

Le CREP est établi aux frais du bailleur (nonobstant toute convention contraire) par une personne certifiée conformément aux articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation.

Le constat présente un repérage des revêtements contenant du plomb du bien objet du constat et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti. Un revêtement contient du plomb dès lors que la concentration surfacique en plomb, mesurée à l’aide d’un appareil portable à fluorescence X (ou par prélèvement et analyse en laboratoire pour quelques cas particuliers), est supérieure ou égale à un seuil admis.

La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.

Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Dans le cas d’une location dans un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, le CREP ne porte que sur les parties privatives du logement.

Si le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb, le bailleur doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. Le constat est immédiatement transmis au préfet s’il fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti (tels que plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou effondré, moisissures ou tâches d’humidité).

- Depuis le 1er juin 2006 si le bien est loué dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité (Code de l’environnement : art. L. 125-5 I), le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques établi par le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel à partir des documents et informations mis à sa disposition en mairie, en sous-préfecture ou à la DDT.

Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit.

Il doit indiquer les risques, dont font état les documents mentionnés, auxquels l’immeuble loué est exposé, et s’accompagner des extraits cartographiques permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus.
L’obligation de fournir l’état des risques concerne les contrats de location écrits et s’applique aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement au 1er juin 2006.

Par ailleurs, le bailleur doit également informer le locataire sur les sinistres survenus dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure où le bailleur en a été lui-même informé. Cette obligation d’information concerne tous les immeubles situés dans une commune ayant fait l’objet au moins une fois d’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique (pour connaître les risques dans ma commune).

Cette information est matérialisée par une déclaration sur papier libre annexée au contrat de location.

En cas de non respect par le bailleur de l’obligation d’annexer un état des risques et de l’obligation d’information sur les sinistres antérieurs, le locataire peut demander au juge une diminution du loyer ou la résolution du contrat de location.

L’obligation de fournir l’état des risques est applicable aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement à l’entrée en vigueur du dispositif.

Une information sur les moyens de réception des services de télévision.

Pour tous les baux signés ou renouvelés à compter du 8 mars 2007, le bailleur doit informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble et annexer cette information au contrat de location.

Cette information indique :

  • la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ;
  • et lorsqu’il existe un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble qui distribue des services de télévision, si cette installation permet ou non l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s’il faut s’adresser au distributeur de services pour bénéficier du « service antenne numérique ». Dans ce cas, le bailleur doit indiquer les coordonnées du distributeur auquel le locataire doit s’adresser.

Le locataire ne peut se prévaloir de ces informations à l’encontre du bailleur.

Clauses obligatoires.

Le contrat de location doit préciser :

  • le nom et la domiciliation du bailleur et le cas échéant de son représentant mandaté,
  • la date à laquelle le contrat commence à s’appliquer, et sa durée,
  • la description des locaux et des annexes (garage, jardin, cave...),
  • leur destination : habitation ou professionnelle et habitation,
  • l’énumération des parties communes,
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle (*),
  • le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
  • la surface habitable du logement.

Textes officiels :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée : article 3

Depuis le 1er janvier 2006, un nouvel indice trimestriel publié par l’INSEE et appelé indice de référence des loyers (IRL) se substitue à la moyenne sur quatre trimestres de l’indice mesurant le coût de la construction.

Ce nouvel indice s’applique au contrat en cours sans qu’il soit nécessaire de modifier la clause de révision prévue par le bail.

Pour les nouveaux contrats de location, il est conseillé de choisir le dernier indice de référence des loyers (IRL) connu.

Ainsi pour un contrat de location signé le 1er janvier 2006, vous pourrez retenir l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2005 soit 102.60.

En savoir plus sur l’indice de référence des loyers.

Durée du bail

En loyer intermédiaire, le principe est que la loi du 6.7.89 s’applique sauf disposition spécifique contraire. La durée du bail est donc de trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique et de six ans lorsque le bailleur est une personne morale.

Pendant la durée de la convention, le bail est renouvelé tacitement dès lors que les parties ne donnent pas congé et que le locataire remplit ses obligations locatives.

En loyer social ou très social, le bail est conclu pour une durée de trois ans renouvelable, sans possibilité pour le bailleur de donner congé avant le terme de la convention. Par conséquent, le bail est reconduit ou résilié à la seule volonté du locataire pendant la durée de la convention, six ans ou neuf ans en cas de travaux subventionnés.
Le bail peut être transféré en cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire (loi du 6.7.89 : art.14) à la condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution des dits logements.

La résiliation du bail d’un logement conventionné social ou très social

Le contrat de location peut prendre fin de 3 façons :

  • par le congé donné par le locataire,
  • par la résiliation judiciaire,
  • par le jeu de la clause résolutoire.

Pendant la durée de la convention, seul le locataire peut mettre fin au bail en délivrant congé conforme aux dispositions du droit commun.

Le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire pour quelque motif que ce soit. Néanmoins, si le locataire ne respecte pas ses obligations, une action en justice auprès du Tribunal d’Instance est possible :

  • soit pour l’obliger à exécuter son obligation lorsque c’est possible ;
  • soit pour demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

Une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire peut prévoir sa résiliation de plein droit dans quatre cas seulement :

  • non paiement des loyers au terme convenu,
  • non paiement des charges dûment justifiées,
  • non versement du dépôt de garantie,
  • défaut d’assurance du locataire.

La clause résolutoire pour non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, ne peut produire d’effet que 2 mois après que le locataire ait reçu un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement doit pour être valable, reproduire les dispositions de l’art.24 loi du 6.7.89.
Le commandement doit également reproduire les dispositions de l’art.6 loi No90.449 du 31.5.90 concernant la création du fonds de solidarité pour le logement.

Il doit également mentionner au locataire la possibilité de saisir ce fonds et en indiquer l’adresse (voir indication en fin de fiche).

Le commandement de payer doit être signifié à la caution, s’il en existe une, dans un délai de 15 jours suivant la signification du commandement au locataire.

Si la caution n’est pas informée dans les délais du commandement de payer, elle ne pourra être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Le locataire peut à compter de la réception du commandement :

  • soit régler sa dette,
  • soit saisir le juge d’Instance pour demander des délais de paiement.

Si le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette, le bailleur peut saisir le juge par assignation d’huissier.

L’audience a lieu après un délai minimum de deux mois suivant l’assignation. Ce délai permet au préfet de diligenter une enquête sociale.

Le juge peut soit :

  • accorder même d’office (sans que le locataire en fasse la demande), au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à 2 ans pour apurer l’impayé. Dans ce cas, le bail n’est pas résilié.
  • ordonner l’expulsion assortie ou non de délai de grâce pour quitter les lieux (3 mois à 3 ans).

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non paiement de loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le tribunal d’instance et demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au Préfet au moins deux mois avant l’audience afin qu’une enquête sociale soit effectuée.

Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance ne peut produire d’effet qu’un mois après que le locataire ait reçu une mise en demeure restée infructueuse.

La mise en demeure doit, pour être valable, reproduire les dispositions du dernier paragraphe de l’art.7 loi du 6.7.89.

Le locataire a un mois à compter de la mise en demeure pour souscrire une assurance. Si au bout d’un mois, il n’a pas souscrit d’assurance, le bail est résilié.

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