La location d’un logement conventionné en loyer social ou très social

Publié le lundi 16 septembre 2013

Le bailleur d’un logement conventionné avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) en loyer social ou très social bénéficie de certains avantages fiscaux. En échange, il loue le logement à un ménage à revenus modestes pour un prix inférieur au marché et s’engage sur la durée du bail.

Loyer d’un logement conventionné en loyer social ou très social

16 septembre 2013 | Mis à jour le 31 mai 2017

Fixation, révision et réévaluation du loyer des logements conventionnés

Fixation du loyer

Le bailleur détermine le montant du loyer dans la limite d’un loyer maximal fixé par la convention qui diffère selon le type de conventionnement. Ce loyer maximal est révisé chaque année au 1er janvier, à partir de la date d’effet de la convention, sans pouvoir excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (IRL).

Ce loyer plafond est fixé au mètre carré de surface fiscale qui correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, ateliers...) dans la limite de 8 mètres carrés par logement.

En cas de nouvelle location intervenant pendant la durée de la convention, le loyer est fixé librement dans les conditions de l’article 17 de la loi du 6.7.1989, mais toujours dans la limite du loyer maximum prévu par la convention.

Le paiement du loyer

Le bailleur doit porter sur la quittance le montant du loyer principal dû, des loyers accessoires s’il y a lieu, et des charges locatives, le montant maximum applicable au logement objet du bail ainsi que le montant de l’APL lorsqu’elle est versée directement au bailleur.

- En loyer intermédiaire
Le bail prévoit les modalités de paiement du loyer ; la plupart du temps le loyer est payable d’avance.
Le bailleur doit porter sur la quittance le montant du loyer principal dû, des loyers accessoires s’il y a lieu, et des charges locatives ainsi que le montant maximum applicable au logement objet du bail.

- En loyer social ou très social
La convention type prévoit que le bail doit indiquer que le loyer est payé mensuellement à terme échu, en fin de mois (afin de coordonner le versement de l’APL en fin de mois avec le paiement du loyer).

La révision du loyer

Dès lors que le bail comporte une clause en ce sens, le loyer pratiqué peut être révisé annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (article 17-d de la loi du 6.7.89) dans la limite du loyer maximal.
En pratique, afin d’éviter les dépassements éventuels de loyer, les parties auront intérêt à choisir comme indice de référence le même que celui fixé dans la convention pour la révision du loyer plafond.

Si le loyer dépasse le prix fixé par la convention, le locataire peut saisir le juge compétent pour obtenir la modification du bail et le remboursement des loyers indûment versés (CCH : art. L321-7).

La réévaluation du loyer

A l’expiration de chaque période triennale du contrat de location, et dans la limite du loyer maximum, le loyer peut être réajusté dans les conditions de l’article 17-c de la loi du 6.7.89.

Les recours du locataire en cas de loyers impayés

Le locataire qui rencontre des difficultés pour payer son loyer, a intérêt à rechercher le plus tôt possible une solution amiable directement avec son bailleur, et à accepter un plan d’apurement des dettes.
Il peut contacter l’Adil, la préfecture et les services sociaux afin d’être orienté vers le dispositif le plus adapté à sa situation.
S’il ne dispose pas de ressources suffisantes pour faire face à la dette, le FSL, fonds de solidarité logement pourra lui accorder une aide.
Cette aide sera versée directement au bailleur qui la déduira du montant de la dette.
Il existe un Fonds de Solidarité Logement (FSL) dans chaque département.
Pour connaître la marche à suivre pour saisir le FSL, le locataire peut se renseigner auprès de la Caisse d’Allocations Familiales ou de l’ADIL la plus proche de chez lui.
Le locataire qui connaît des difficultés financières du fait d’un surendettement, peut saisir la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable (appelé plan conventionnel de redressement) avec le bailleur .
L’accord (d’une durée maximale de 8 ans) peut porter sur le report ou l’échelonnement du paiement des arriérés de loyer voire sur une remise de dettes.(se renseigner auprès de l’ADIL ou du siège départemental de la Banque de France).
Si aucun accord n’est établi entre le locataire et le bailleur, la commission départementale de surendettement peut, à la demande du locataire surendetté, et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs explications, imposer le rééchelonnement des arriérés de loyers y compris en en différant le paiement d’une partie.
Le délai de report ou de rééchelonnement ne peut pas excéder 8 ans.
La commission peut, dans certains cas imposer la suspension de l’exigibilité des créances de loyers pour une durée qui ne peut excéder deux ans ;
La commission peut également recommander certaines mesures, qui nécessitent une homologation par le juge du tribunal d’instance pour être rendues exécutoires.
Dans un délai de quinze jours après avoir rendu son avis, la commission transmet au juge du tribunal d’instance les mesures qu’elle recommande. Ces mesures recommandées peuvent porter sur l’imputation du prix de vente sur le capital dû à l’établissement prêteur en cas de vente dans le cadre d’une saisie immobilière ou l’effacement partiel des créances combiné avec des mesures imposées.

Si aucune contestation n’est formée contre les recommandations de la commission, le juge du tribunal d’instance les rend exécutoires après avoir vérifié leur régularité.
Si le bailleur conteste les recommandations de la commission, le juge du tribunal d’instance dispose dans ce cas des mêmes pouvoirs que ceux de la commission pour imposer une solution susceptible d’assurer le redressement de la situation financière du locataire.
Il peut imposer le report ou l’échelonnement des arriérés de loyer.
Ses décisions sont exécutoires de plein droit.
Pour les situations les plus difficiles, une procédure de rétablissement personnel existe. Cette procédure est conduite devant le juge du tribunal d’instance s’il s’agit d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Depuis le 1er novembre 2010, la commission de surendettement, après homologation du juge, peut décider du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du débiteur.
Les poursuites contre le locataire sont suspendues dès la décision de recevabilité du dossier devant la commission et jusqu’à la validation des recommandations par le juge du tribunal d’instance, dès l’approbation d’un plan conventionnel, dès la décision imposant de mesures de traitement du surendettement exécutoires sans homologation du juge ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Depuis le 20.01.05, dans le cadre des procédures de surendettement ou de rétablissement personnel, les créances des bailleurs sont réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit et aux crédits à la consommation.
Pour trouver l’adresse du FSL le plus proche, consultez les adresses utiles.

Les recours du bailleur privé contre les loyers impayés

Il existe plusieurs recours possibles pour le bailleur en cas de loyers impayés.
L’expulsion est la solution extrême, mais le bailleur peut rechercher d’autres voies pour trouver une solution aux loyers impayés.

Si une personne s’est portée caution pour le locataire, le bailleur a intérêt à informer la caution du non paiement du loyer dès le premier incident de paiement.
Lorsque le locataire perçoit une aide au logement (allocation ou APL), le bailleur doit impérativement signaler l’impayé à la Comission départementale des aides publiques au logement (CDAPL), à la Caisse d’Allocations Familiales ou de Mutualité Sociale Agricole.

En cas de non paiement total ou partiel de loyer pendant 2 mois consécutifs, le bailleur peut obtenir que l’aide au logement versée par la Caisse d’Allocations Familiales ou de Mutualité Sociale Agricole soit versée directement entre ses mains selon la procédure de tierce opposition.

Le bailleur peut proposer au locataire un accord écrit amiable prévoyant un calendrier de remboursement de la dette, étalé dans le temps.
Le respect de ce plan d’apurement permet au locataire de ne pas perdre son droit à une aide au logement.

Le bailleur peut demander au juge l’autorisation de faire procéder à une saisie des biens du locataire, meubles et salaires, pour un montant correspondant aux loyers impayés.

Enfin si les loyers impayés résultent d’un bail écrit, le bailleur peut faire pratiquer, par acte d’huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire.
Cette procédure permet au bailleur de bloquer le montant de l’impayé sur le compte bancaire de son locataire.

Pour se prémunir contre les risques de loyers impayés, le bailleur peut souscrire une assurance.
La prime d’assurance est déductible fiscalement des revenus fonciers du bailleur sous certaines conditions.