Le logement conventionné avant le 1.10.2006

Publié le lundi 16 septembre 2013

Un logement conventionné fait l’objet d’un accord entre le bailleur et l’Etat. En échange d’aides à la construction ou à la rénovation, le bailleur s’engage à respecter des conditions d’occupation de son logement, de durée du bail, d’évolution des loyers.

Contrat de location du logement conventionné avant le 1.10.2006

6 septembre 2013 | Mis à jour le 31 mai 2017

Le contrat de location des logements conventionnés du secteur privé


La loi du 6.7.1989 s’applique en partie aux contrats des locations conventionnées tant au niveau

  • des formes du contrat (LO006),
  • des clauses obligatoires (LO007),
  • des clauses interdites (LO009)
  • et des annexes (LO008)

La durée du bail pour les logements conventionnés du secteur privé

En cas de convention conclue avec un bailleur privé, le bail doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans.

Pendant la durée de la convention, le bail est renouvelé tacitement par la seule volonté du locataire pour des périodes également de 3 ans.

Le renouvellement se fait si le locataire ne dénonce pas le bail et s’il remplit ses obligations locatives.

En cas de changement de locataire en cours de bail, le nouveau locataire se substitue à l’ancien. Il n’y a pas lieu d’établir un nouveau contrat de location.

Le transfert ou la continuation du bail de location

Les dispositions qui suivent ne sont applicables qu’aux locations soumises à la loi du 06.07.89 (en loi de 48,ou pour les locations soumises au seul code civil, le régime est différent). En cas de décès ou d’abandon du domicile par le locataire, le législateur est intervenu pour protéger les proches du disparu.

Aussi, la loi du 06.7.89 prévoit :

  • "continuation" du contrat de location en cas d’abandon du domicile , au profit de bénéficiaires limitativement énumérés par la loi.
  • "transfert" du contrat de location en cas de décès au profit de bénéficiaires limitativement énumérés par la loi.

Dans les deux hypothèses, les bénéficiaires sont les suivants :

  • le conjoint survivant ;
  • le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité
  • les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins d’un an à la date de l’abandon/ à la date du décès ;
  • les ascendants , le concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon / à la date du décès ;

La durée minimale de cohabitation s’apprécie dans les seuls lieux loués.

S’il existe plusieurs bénéficiaires du transfert ou de la continuation du droit au bail, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

S’il n’existe aucune personne remplissant les conditions pour bénéficier du transfert, le contrat de location est résilié de plein droit pour cause de décès du locataire ou d’abandon du domicile.

Le saviez-vous ?

Lorsque les deux époux habitaient ensemble le logement à la date du décès de l’un d’eux et que le bail n’était pas à usage mixte d’habitation et professionnel, le conjoint survivant devient automatiquement le seul locataire du logement et doit simplement informer le bailleur du décès de son conjoint.

Lorsque le bail est à usage mixte d’habitation et professionnel ou lorsque le conjoint survivant n’habitait pas avec le prédécédé, le conjoint survivant bénéficie du transfert du bail. Toutefois, au cas où un ascendant, descendant, ou une personne à charge vivait avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès, le juge doit choisir l’attributaire du bail en fonction des intérêts en présence.

L’échange du contrat de location dans le secteur privé

Lorsque 2 locataires qui occupent 2 logements appartenant au même bailleur et situés dans le même ensemble immobilier, demandent à échanger leur logement, le bailleur ne peut leur refuser l’échange dès lors que l’une des familles a au moins 3 enfants et que l’échange permet d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.

Chaque locataire se substitue alors de plein droit à celui auquel il succède pour la durée du bail restant à courir. Il ne peut être considéré comme nouvel entrant.

Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque l’un ou les deux logements sont soumis à la loi du 1.9.1948.

La sous-location des logements conventionnés du secteur privé

La sous-location meublée ou non meublée des logements conventionnés est interdite, sauf lorsque la location est consentie notamment à :

  • des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer, à titre temporaire, à des personnes en difficulté et d’exercer les actions nécessaires à leur réinsertion ou à d’autres organismes ayant la même mission et agréés par le préfet ;
  • des centres communaux d’Action Sociale ;
  • des associations déclarées ayant pour objet de loger, à titre temporaire, à des personnes jeunes de moins de 30 ans ou au CROUS.

La convention conclue entre l’Etat et le bailleur s’applique au contrat de sous-location consenti par l’association tant en ce qui concerne la durée du contrat de sous-location, que pour le prix du loyer notamment.

Le contrat de sous-location doit être conforme aux engagements pris par le bailleur dans la convention conclue avec l’Etat et respecter partiellement les dispositions de la loi du 6.7.89.
Le sous-locataire doit respecter les plafonds de ressources prévus éventuellement dans la convention.

Le montant du loyer de sous location ne doit pas dépasser le loyer plafond, tel qu’il est déterminé dans la convention avec l’Etat mais peut être supérieur au loyer payé par l’association.

La durée du contrat de sous-location est de trois ans. Il se reconduit par périodes de trois ans pendant la durée de la convention.
L’association peut donner congé au sous locataire qui refuse un relogement définitif correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières.

Location en union libre

Le PACS et la location : Vous êtes colocataires.

Vous signez tous les deux le bail.

  • Vous êtes solidaires pour les dépenses relatives au logement commun. Chacun d’entre vous peut être tenu au paiement de la totalité des loyers et de toute somme due au bailleur jusqu’à la dissolution du PACS.
  • Le propriétaire doit vous adresser à chacun en nom propre, certaines notifications : la proposition de renouvellement de bail, le congé ; toutefois en cas de clause de solidarité, un seul congé peut en principe suffire.

- En cas de mésentente.

Si l’un des partenaires adresse un congé au bailleur, le bail se poursuit pour le colocataire qui reste dans le logement.

  • En l’absence de clause de solidarité, celui qui a quitté le logement, reste solidaire jusqu’à ce que la résiliation du PACS produise ses effets et jusqu’à l’expiration de son préavis.
  • En présence d’une clause de solidarité, celui qui a quitté le logement reste solidaire jusqu’à ce que la résiliation du PACS produise ses effets ainsi que jusqu’à l’expiration du bail.

En cas de location d’un logement HLM, le bail est à durée indéterminée ; celui qui quitte le logement est alors solidaire de celui qui reste tant que ce dernier demeure dans le logement.
Seul un avenant au bail dénonçant cette clause peut mettre fin à la solidarité entre les deux colocataires.
Le locataire qui a quitté le logement peut engager une action contre le locataire resté dans le logement pour obtenir le remboursement des sommes qu’il a dû régler à sa place.
En outre, la personne qui s’est portée caution, reste engagée jusqu’à la date d’expiration du bail en cours même si vous quittez le logement avant, si elle s’est portée caution pour une durée indéterminée ou non précisée, elle doit néanmoins notifier au bailleur la résiliation de son engagement.
Dans tous les cas celui qui donne son congé ne peut exiger la restitution d’une partie du dépôt de garantie tant que le logement n’est pas libéré par l’autre colocataire.
En cas de décès de l’un des deux partenaires, le bail se poursuit pour le partenaire survivant.

Le PACS et la location : un seul des partenaires est locataire.

Seul celui qui a signé le bail a le titre de locataire.

Son partenaire est sans titre, et il n’obtient de droits sur le logement loué que dans des circonstances bien particulières :

  • abandon du logement loué par le titulaire du contrat de location
  • décès du titulaire du contrat de location.

En revanche, les deux partenaires engagés dans un PACS sont solidaires pour les dépenses relatives au logement commun. Chacun des partenaires peut être tenu au paiement du loyer et de toute somme due au bailleur, jusqu’à la dissolution du PACS.

- En cas de mésentente.

  • Soit le locataire quitte le logement.
  • Si le locataire adresse un congé au bailleur, l’autre n’a pas en principe la possibilité de rester dans le logement au delà de l’expiration du bail sauf s’il obtient l’accord du propriétaire avec lequel il signe un nouveau bail.  Dans le cas contraire, le propriétaire est en droit de demander au juge son expulsion.

- Si le locataire abandonne le logement de façon brusque et imprévisible : s’il s’agit d’un logement soumis à la loi du 6.7.89 ou d’un logement HLM, le bail peut se poursuivre au profit de son partenaire. Le partenaire peut alors se maintenir dans le logement et devenir locataire en titre.
Toutefois, si des ascendants, descendants ou personnes à charge vivaient avec le locataire depuis au moins un an, le bail peut également continuer à leur profit. En cas de conflit, c’est le tribunal qui se prononce en fonction des intérêts en présence et attribue le logement à l’un des bénéficiaires.

- Soit celui qui est hébergé quitte le logement : il peut partir à tout moment sans préavis. Il reste néanmoins tenu du paiement des loyers jusqu’à ce que la résiliation du PACS produise ses effets.

- En cas de décès.

S’il s’agit d’un logement soumis à la loi du 6.7.89 ou d’un logement HLM, le bail continue au profit du partenaire survivant.

Toutefois, si des ascendants, descendants ou personnes à charge du locataire vivaient avec lui au moins un an avant la date du décès, le contrat de location peut leur être transféré.
En cas de conflit, c’est le tribunal d’instance qui tranche en fonction des intérêts en présence.

- Dans tous les cas.

S’il s’agit d’un logement soumis à la loi de 48, le partenaire n’a pas droit au maintien dans les lieux.

S’il s’agit d’un logement HLM, le partenaire pour se maintenir dans le logement après l’abandon ou le décès du locataire, doit disposer de ressources inférieures aux plafonds qui ouvrent droit à un logement HLM.

- Information du bailleur.

Lorsque l’existence du partenaire n’a pas été porté à la connaissance du bailleur, les notifications et significations sont de plein droit opposables au partenaire lié par un PACS au locataire.

La location en union libre : les aides au logement.

Les concubins peuvent bénéficier de l’allocation logement ou de l’aide personnalisée au logement dans les mêmes conditions qu’un couple marié : qu’ils soient colocataires ou qu’un seul soit titulaire du bail, leurs deux revenus sont pris en compte pour évaluer le montant de l’APL ou de l’allocation logement à laquelle ils ont éventuellement droit.

La location en union libre : vous êtes colocataires.

Vous signez tous les deux le bail : vous avez les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.

Vous êtes responsables tous les deux du paiement du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives).

Le bail peut prévoir expressément votre solidarité : elle joue alors, même en cas de départ de l’un d’entre vous.

La clause de solidarité est une mention dans le bail qui ne comporte pas obligatoirement le mot " solidarité " mais qui exprime clairement que chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au propriétaire jusqu’à l’expiration du bail.

  • Le propriétaire doit vous adresser, à chacun en nom propre, certaines notifications : la proposition de renouvellement de bail, le congé ; toutefois, en cas de clause de solidarité, un seul congé peut en principe suffire.
  • Vous souhaitez tous les deux mettre fin au bail : vous donnez congé au bailleur dans les mêmes conditions que tout locataire : soit en lui adressant chacun un congé, soit en lui adressant un congé commun comportant vos deux noms et signatures.Le montant du dépôt de garantie vous est versé indifféremment à l’un ou l’autre, sauf mention particulière au bail.

1. En cas de mésentente.

- L’un d’entre vous quitte le logement et adresse un congé au bailleur. Le bail se poursuit pour le colocataire qui reste dans le logement ; il conserve, en effet, son statut de locataire.
Si le bail contenait une clause de solidarité :celui qui a quitté le logement reste solidaire jusqu’à l’expiration du bail, du paiement du loyer et de toute autre somme qui pourrait être due au bailleur, même s’il a pris la précaution d’adresser un congé au bailleur.
En cas de location d’un logement HLM, le bail est à durée indéterminée : celui qui quitte le logement est alors solidaire de celui qui reste tant que ce dernier demeure dans le logement.
Seul un avenant au bail dénonçant cette clause peut mettre fin à la solidarité entre les deux colocataires. Le locataire qui a quitté le logement peut engager une action contre le locataire resté dans le logement pour obtenir le remboursement des sommes qu’il a dû régler à sa place.
En outre, la personne qui s’est portée caution pour vous, reste engagée jusqu’à la date d’expiration du bail en cours, même si vous quittez le logement avant ; si elle s’est portée caution pour une durée indéterminée ou non précisée, elle doit néanmoins notifier au bailleur la résiliation de son engagement.
En l’absence de clause de solidarité : celui qui reste dans le logement est, en principe, à l’expiration du délai de préavis du congé délivré par son colocataire, seul responsable du paiement du loyer et des charges vis-à-vis du bailleur. Le colocataire qui quitte le logement sans donner congé au bailleur reste, en revanche, tenu au paiement du loyer.
Dans tous les cas, celui qui donne son congé ne peut exiger la restitution d’une partie du dépôt de garantie tant que le logement n’est pas libéré par l’autre colocataire.

- Vous souhaitez tous les deux conserver le logement. Le juge ne peut, en principe, décider l’attribution du logement à l’un ou à l’autre.

2. En cas de décès de l’un d’entre vous.

Le bail se poursuit sans changement pour le colocataire survivant, qui conserve les mêmes droits et obligations vis-à-vis du propriétaire.

La location en union libre : un seul des concubins est locataire.

Seul celui qui a signé le bail a des droits et obligations vis-à-vis du bailleur.
Il est notamment responsable du paiement du loyer.
Son concubin est occupant sans titre, même s’il participe au paiement du loyer.

1. En cas de mésentente.

- Soit le locataire quitte le logement.

  • Il donne congé au bailleur : l’autre n’a pas, en principe, la possibilité de rester dans le logement au-delà de l’expiration du bail, sauf s’il obtient l’accord du propriétaire avec lequel il signe alors un nouveau bail. Dans le cas contraire, et sauf abandon brusque et imprévisible du domicile par le locataire, le propriétaire est en droit de demander son expulsion.
  • Le locataire abandonne le logement de façon brusque et imprévisible sans que ce départ ait été préalablement convenu : s’il s’agit d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou d’un logement HLM, le bail peut se poursuivre avec le concubin qui vivait effectivement avec le locataire, dans le logement, depuis au moins un an à la date de l’abandon de domicile.

Il doit s’agir d’un concubinage notoire, c’est-à-dire de relations continues, stables et connues que le concubin prouvera par tous moyens, en cas de contestation.
Le concubin peut alors se maintenir dans le logement et devient locataire en titre. Toutefois, si des ascendants, descendants ou personnes à charge du locataire, vivaient également avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon de domicile, le bail peut aussi continuer à leur profit. En cas de conflit, c’est le tribunal qui tranche et attribue le logement à l’un des bénéficiaires. Si le bail a moins d’un an ou si vous viviez en concubinage depuis moins d’un an, sans avoir signé le bail, vous ne pouvez rester dans le logement qu’avec l’accord exprès du propriétaire.

- Soit celui qui est hébergé quitte le logement : il peut partir du jour au lendemain sans préavis. Seul le locataire reste responsable du paiement du loyer et des charges.

2. En cas de décès du locataire.

S’il s’agit d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou d’un logement HLM, le bail peut être transféré à celui qui n’était qu’hébergé, mais qui vivait effectivement en concubinage notoire avec le locataire depuis au moins un an . Il peut alors se maintenir dans le logement et devient locataire en titre.
Toutefois, si des ascendants, descendants ou personnes à charge du locataire vivaient également avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le bail peut aussi leur être transféré. En cas de conflit, c’est le tribunal qui tranche et attribue le logement à l’un des bénéficiaires.
Si le bail a moins d’un an ou si vous viviez en concubinage depuis moins d’un an, celui qui n’a pas signé le bail, ne peut rester dans le logement qu’avec l’accord exprès du propriétaire.

3. Dans tous les cas.

- S’il s’agit d’un logement soumis à la loi de 48, le concubin n’a pas le droit au maintien dans les lieux.
- S’il s’agit d’un logement HLM, le concubin pour se maintenir dans le logement après l’abandon ou le décès du locataire, doit disposer de ressources inférieures aux plafonds qui ouvrent droit à un logement HLM.

La résiliation du bail dans la location du secteur privé

Le contrat de location peut prendre fin de 3 façons :

  • par le congé,
  • par la résiliation judiciaire,
  • par le jeu de la clause résolutoire.

Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations,
l’autre partie peut exercer une action en justice auprès du Tribunal d’Instance :

  • soit pour l’obliger à exécuter son obligation lorsque c’est possible ;
  • soit pour demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

Une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire peut prévoir sa résiliation de plein droit dans quatre cas seulement :

  • non paiement des loyers au terme convenu,
  • non paiement des charges dûment justifiées,
  • non versement du dépôt de garantie,
  • défaut d’assurance du locataire.

La clause résolutoire pour non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, ne peut produire d’effet que 2 mois après que le locataire ait reçu un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement doit pour être valable, reproduire les dispositions de l’art.24 loi du 6.7.89.
Le commandement doit également reproduire les dispositions de
l’art.6 loi No90.449 du 31.5.90 concernant la création du fonds de solidarité pour le logement.
Il doit également mentionner au locataire la possibilité de saisir ce fonds et en indiquer l’adresse (voir indication en fin de fiche).
Le commandement de payer doit être signifié à la caution, s’il en existe une, dans un délai de 15 jours suivant la signification du commandement au locataire.
Si la caution n’est pas informée dans les délais du commandement de payer, elle ne pourra être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Le locataire peut à compter de la réception du commandement :

  • soit régler sa dette,
  • soit saisir le juge d’Instance pour demander des délais de paiement.

Le bailleur ne peut saisir le juge que par assignation d’huissier.
Lorsqu’il y a eu commandement de payer, l’huissier doit transmettre l’assignation au préfet 2 mois avant l’audience, afin qu’une enquête sociale soit effectuée.

Le juge peut soit :

Accorder même d’office (sans que le locataire en fasse la demande), au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à 2 ans pour apurer l’impayé. Dans ce cas, le bail n’est pas résilié.
Le juge peut ordonner l’expulsion assortie ou non de délai de grâce pour quitter les lieux (3 mois à 3 ans).
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non paiement de loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le tribunal d’instance et demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au Préfet au moins deux mois avant l’audience afin qu’une enquête sociale soit effectuée.
Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.
La clause résolutoire pour défaut d’assurance ne peut produire d’effet qu’un mois après que le locataire ait reçu une mise en demeure restée infructueuse.
La mise en demeure doit, pour être valable, reproduire les dispositions de l’art.7 loi du 6.7.89.
Le locataire a un mois à compter de la mise en demeure pour souscrire une assurance. Si au bout d’un mois, il n’a pas souscrit d’assurance, il est déchu de ses droits.

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