Le logement conventionné avant le 1.10.2006

Publié le lundi 16 septembre 2013

Un logement conventionné fait l’objet d’un accord entre le bailleur et l’Etat. En échange d’aides à la construction ou à la rénovation, le bailleur s’engage à respecter des conditions d’occupation de son logement, de durée du bail, d’évolution des loyers.

Charges locatives du logement conventionné avant le 1.10.2006

6 septembre 2013 | Mis à jour le 27 septembre 2013

Les charges de location dans le secteur privé et le secteur social


Le locataire doit payer des charges distinctes du loyer. Le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification prohibe toute évaluation forfaitaire. Les charges récupérables correspondent à trois grandes catégories de dépenses :

  • les frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble lorsque ces services ont été rendus : consommation d’eau et d’énergie, utilisation de l’ascenseur ou du chauffage collectif ;
  • des dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble sauf si les frais sont dus à une erreur de conception ou à une mauvaise réalisation de l’immeuble (dans ce cas, c’est au propriétaire de rectifier l’erreur ou la malfaçon).


Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs qui concernent :

  • les opérations et les vérifications périodiques minimales ;
  • la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ;
  • les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.
  • les taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire profite directement : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage.


La liste des charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. A cette liste s’ajoutent les antennes collectives : frais d’installation, d’entretien et de remplacement, dans certaines conditions (loi du 2.7.66 et décret du 22.12.67). En outre, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise est récupérable sur le locataire dans sa globalité, toutes taxes comprises.


Il est possible de déroger à la liste fixée par décret par la voie d’un accord collectif local (art.42 de la loi du 31.12.86) portant soit sur l’amélioration de la sécurité, soit sur la prise en compte du développement durable.

Charges récupérables dans la location secteur privé et social


Entretien des parties communes et élimination des rejets.


L’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont des services rendus aux locataires d’un immeuble pouvant être réalisés de différentes manières dans un immeuble.


Ils peuvent faire l’objet d’un contrat d’entreprise : lorsqu’il est fait appel à une entreprise pour l’exécution de prestations de services comme le nettoyage des parties communes, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise est récupérable sur le locataire dans sa totalité, toutes taxes comprises (Loi ENL : art.88 / Loi du 6.7.89 : art. 23).


Ils peuvent également être assurés par le bailleur en régie, c’est-à-dire par le gardien, le concierge ou l’employé d’immeuble seul ou en collaboration avec une société venue l’assister ou le seconder.
Cette dernière hypothèse n’est pas rare en pratique surtout dans les grands ensembles immobiliers.


Lorsque le gardien ou le concierge assure les deux tâches (entretien des parties communes et élimination des rejets).


Les dépenses liées à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont récupérables sur les locataires à hauteur de 75%, même si un tiers intervient pendant ses repos hebdomadaires et ses congés, ou en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou si le gardien ou le concierge est dans l’impossibilité matérielle ou physique temporaire d’effectuer seul les deux tâches (décret du 26août 1987 modifié : art. 2-c).


La rémunération de ce tiers qui intervient en remplacement du gardien ou du concierge et qui assure les mêmes fonctions que celui-ci est récupérable dans les mêmes conditions.


Par ailleurs, si un couple de gardiens ou de concierges se partage l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, ce couple est assimilé à un personnel unique dès lors qu’il assure les deux tâches au titre d’un contrat de travail commun.


Lorsque le gardien ou le concierge n’assure que l’une ou l’autre des deux tâches.


Depuis le 1er janvier 2009, les dépenses liées à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont récupérables sur les locataires à hauteur de 40%, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant ses repos hebdomadaires et ses congés, ou en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou si le gardien/concierge est dans l’impossibilité matérielle ou physique temporaire d’effectuer seul les deux tâches (décret du 26août 1987 modifié : art. 2-c).


La rémunération de ce tiers qui intervient en remplacement du gardien ou du concierge et qui assure les mêmes fonctions que celui-ci est récupérable dans les mêmes conditions.


Lorsqu’un employé d’immeuble assure l’une ou l’autre des deux tâches.


La rémunération de l’employé d’immeuble qui effectue l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets est récupérable dans sa totalité (100%) sur les locataires (décret du 26août 1987 modifié : art. 2-d).


Notion de « dépenses liées à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes ».


Sont exclus de ces dépenses (et ne sont donc pas récupérables sur les locataires) :

  • le salaire en nature ;
  • l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;
  • les indemnités et primes de départ à la retraite ;
  • les indemnités de licenciement ;
  • la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou le comité d’entreprise ;
  • la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;
  • la participation de l’employeur à l’effort de construction ;
  • la cotisation à la médecine du travail.


Dépenses d’encadrement direct des personnels d’immeuble.


Depuis le 1er janvier 2009, sont récupérables les dépenses de personnel d’encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble lorsque les services sont assurés en régie. Ces dépenses d’encadrement sont récupérables sur les locataires à concurrence de 10% de leur montant (décret du 26août 1987 modifié : art. 2-a).


Liste des charges récupérables incombant au locataire :


Ascenseurs et monte-charge


1. Dépenses d’électricité.
2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :


- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;


- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes,


- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie,


- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces


- tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.


b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisse et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.


c) Menues réparations :


- de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif
de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;


- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;


- des balais du moteur et fusibles.


Eau froide, Eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes


1. Dépenses relatives :
A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;
A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;
A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’art L.35.5 du code de la santé publique ;
Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
A l’électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.


2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :
a) exploitation et entretien courant :


- nettoyage des gicleurs, électrodes filtres et clapets des brûleurs ;


- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes de puisards ;


- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;


- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;


- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;


- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;


- réglage des vannes,robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage


- purge des points de chauffage ;


- frais de contrôles de combustion ;


- entretien des épurateurs de fumée ;


- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;


- conduite de chauffage ;


- frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et
individuels ;


- entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du suppresseur et du détendeur ;


- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;


- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;


- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;


- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires ;


b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :


- réparations de fuites sur raccords et joints ;


- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;


- rodage des sièges et clapets ;


- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;


- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.


Installations individuelles


Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :
1. Dépenses d’alimentation commune de combustible.
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations
a. Exploitation et entretien courant :


- réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;


- vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;


- dépannage ;


- contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;


- vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;


- réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;


- contrôle et réfection d’étanchéïté des raccordements eau froide-eau chaude ;


- contrôle des groupes de sécurité ;


- rodage des sièges de clapets des robinets ;


- réglage des mécanismes de chasses d’eau.


b) Menues réparations :


- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz ;


- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;


- remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets ;


- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.


Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation


1. Dépenses relatives :
A l’électricité ;
Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.
3. Entretien de propreté ( frais de personnel).


Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux)


1. Dépenses relatives :
A l’électricité. ;
A l’essence et huile.
Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.


2.a. Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :


- les allées, aires de stationnement et abords ;


- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates- bandes) ;


- les aires de jeux ;


- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;


- entretien du matériel horticole ;


- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.


b. Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.


Hygiène


1. Dépenses de fournitures consommables :
Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;
Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.


2. Exploitation et entretien courant :


- Entretien et vidange des fosses d’aisances ;


- entretien des appareils de conditionnement des ordures.


3. Elimination des rejets (frais de personnel).


Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation


1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.


2. Exploitation et entretien courant :
Ramonage des conduits de ventilation ;
Entretien de la ventilation mécanique ;
Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée des interphones ;
Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.


3. Divers :


- abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires


Impositions et redevances


- Droit de bail


- Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères


- Taxe de balayage.


Les litiges relatifs aux charges peuvent être soumis à la Commission Départementale de Conciliation.

Paiement des charges de location dans secteur privé et social


Le bailleur peut demander au locataire :

  • soit le versement de provisions pour charges tous les mois ou tous les trimestres.
  • soit le paiement des charges une fois par an.


En cas de non paiement des charges au terme convenu, le bail peut être résilié selon la même procédure que pour non-paiement du loyer.


Si les charges sont payées par provision, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.


Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire :

  • le décompte par nature des charges,
  • les quantités consommées pour l’eau et l’énergie,
  • dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.


Les pièces justificatives des charges (factures, contrats de fournitures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l’envoi du décompte des charges.
Le locataire peut consulter le détail des dépenses soit auprès du bailleur, soit auprès du syndic, si l’immeuble est en copropriété.


Les litiges relatifs aux charges peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.