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Location - accession : une alternative pour se loger moins cher

Publié le 10/09/2019

Appartement dans la Résidence "Sensations" à Strasbourg

Crédits : © Arnaud Bouissou - Terra

Louer ou acheter ? Si votre cœur balance, voici peut-être la solution : la location-accession.
Appliquer le principe de location avec option d’achat, utilisé principalement dans le secteur automobile, à l’immobilier, c’est ce que propose In’li, une filiale d’Action logement, spécialisée dans l’accession intermédiaire. Explication avec Benoist Apparu, président du directoire In’li.

A mi-chemin entre le logement privé et le logement social, qu’est-ce que recouvre la notion de logement intermédiaire ?

Le logement intermédiaire est le logement des classes moyennes. Ceux qui sont trop riches pour aller dans le social mais pas assez pour se loger correctement dans le privé, dans les zones dites très tendues, c’est-à-dire principalement l’Île-de-France.
In’li, en tant que filiale d’Action Logement dédiée au logement intermédiaire en île-de-France a pour métier principal de louer des logements aux classes moyennes avec un loyer inférieur au prix du marché. C’est ce modèle que nous souhaitons transposer à l’accession à la propriété.

Comment procédez-vous pour offrir l’opportunité aux classes moyennes de devenir propriétaire dans ces zones tendues ?

Grâce à des produits qui soient le plus universel possible pour que l’ensemble du marché s’en saisisse. Les différents produits se déclinent sous un titre générique qui va s’appeler : accession intermédiaire. Aujourd’hui chez In’li nous avons réfléchi à quatre produits pour créer un marché d’accession intermédiaire :

  • la location – accession intermédiaire
  • l’indivision
  • le pierre-papier (vous n’achetez pas un logement, mais une part de logement)
  • la dissociation foncier-bâti (la personne achète les murs de l’appartement, mais pas le foncier)

Pour le moment nous avons finalisé notre modèle économique sur un des quatre produits : la location-accession.

Devenir propitiatoire de son logement après l’avoir loué, c’est ce que promet le terme de location-accession. Quels sont les avantages de ce dispositif ?

Si je décide de me saisir de la location-accession, dans un premier temps, je suis locataire accédant. Je verse une redevance au propriétaire qui comprend deux parties : un loyer et une partie qui anticipe une accession future.
Le locataire-accédant a une option au bout d’un certain temps, 5 ans par exemple, qu’il peut lever - ou pas - pour devenir propriétaire définitif. S’il décide de lever son option donc de devenir propriétaire, il ne paye plus de loyer, il fait un crédit bancaire et il a de fait constitué son apport personnel avec la part acquisitive qu’il a versé pendant ces 5 ans. Pour vous donner un exemple concret sur un de nos programmes à Viroflay dans les Yvelines, pour acheter un T3 neuf de 61m² à Viroflay, un ménage doit gagner 5 823€/mois, avec le dispositif location accession que nous mettons en place, 5090€/mois suffiront pour acquérir le même bien.

Quelle différence entre la somme mise de côté chaque mois pour anticiper l’accession dans le cadre d’une location-accession et la somme mise sur un plan épargne logement ?

Il faut savoir que quand In’li achète des logements à un promoteur, nous avons une ristourne, car nous achetons en bloc l’immeuble. Cette réduction de 10 à 15 %, nous en faisons profiter le futur acquéreur. Au bout de 5 ans, ce que vous avez gagné sur votre PEL, vous l’avez perdu avec l’augmentation des prix de l’immobilier pendant cette période. La location-accession garantie la vente au prix d’achat.

Quels sont les projets de location-accession à venir pour In’li ?

Deux projets d’acquisition sont en cours avec Linkcity : un projet à Viroflay, et un autre dans les Hauts de Seine. Nous espérons interpeller les collectivités locales avec ces nouveaux produits, car ils répondent au besoin des classes moyennes pour lesquelles ils n’existent pas de solution à ce jour.

Pour ceux qui ne souhaitent pas patienter cinq années, vous développez une seconde opération qui propose d’être à la fois propriétaire et locataire de son logement : l’indivision.

Le projet d’indivision s’adresse toujours à la classe moyenne et principalement aux jeunes actifs entre 25 et 35 ans. Sur cette tranche d’âge, le pouvoir d’achat immobilier est faible et à Paris ou en région parisienne, vous avez un arbitrage à faire : qualité de vie versus investissement. Comment résoudre cette équation ? In’li va acheter auprès d’un promoteur des immeubles neufs qui comprennent des logements de 40 à 50 m². Sur la surface totale du logement, nous allons vendre 18 m² à la personne, mais celle-ci vivra bien dans le logement dans son entier. Elle sera donc locataire de 22 m² et propriétaire de 18 m². Dans les mois ou les années qui suivent, si la personne a augmenté son salaire ou pu mettre de côté pour acheter, elle pourra devenir propriétaire de 5m2 supplémentaire ou de la totalité de la surface de son logement. De même, si la personne veut vendre, elle aura le droit de vendre l’ensemble du logement. Elle gardera alors dans sa poche la somme correspondant à la surface dont elle était propriétaire au moment de la vente et nous reversera l’autre partie.