Maison individuelle : contrat de construction

Publié le lundi 23 septembre 2013

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est le contrat que le maître d’ouvrage (le particulier) signe avec le constructeur qui dirige les travaux et fait éventuellement appel à des sous-traitants. Le contrat peut être avec ou sans fourniture de plan.

Intervenants dans le contrat de construction d’une maison individuelle

23 septembre 2013 | Mis à jour le 27 septembre 2013

Sommaire :

Maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage dans le contrat de construction d’une maison individuelle

Le maître de l’ouvrage est la personne pour laquelle est construite la maison. C’est le client du promoteur.
Il est l’interlocuteur direct du constructeur et ses obligations sont consignées dans le contrat qu’il signe avec lui.

Le maître de l’ouvrage doit :

  • effectuer les démarches préalables à la construction (permis de construire, demande de prêts, demande de branchements aux réseaux...), sauf s’il en donne mandat exprès au constructeur ;
  • souscrire une assurance dommages-ouvrage ;
    (RESPONSABILITE - SOUSCRIPTION )
  • payer le constructeur aux échéances prévues dans le contrat ;
  • prendre livraison de l’immeuble.

Constructeur

Le constructeur dans le contrat de construction d’une maison individuelle

Le constructeur est la personne qui se charge de la construction, après avoir fourni le plan soit directement soit indirectement par l’intermédiaire d’un tiers, suite à une publicité ou à un démarchage à domicile.

C’est également le constructeur principal qui, sans fournir le plan soit directement soit indirectement, se charge de l’exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air.

Le constructeur doit :

  • être dans tous les cas, titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances, et d’une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier ;
  • être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
  • réaliser la construction conformément au plan, aux règles techniques définies dans la notice descriptive annexée au plan, et aux règles du Code de la Construction et de l’Habitation et du Code de l’Urbanisme ;
  • livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Garant

Le garant dans le contrat de construction d’une maison individuelle

Le garant est l’établissement de crédit ou d’assurances, agréé à cet effet, qui accorde au constructeur, à compter de l’ouverture du chantier, et jusqu’à la réception sans réserve ou jusqu’à leur levée, sa caution solidaire, afin de couvrir le maître de l’ouvrage contre les risques d’inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux.

Le garant doit :

  • prendre à sa charge le coût financier de l’inexécution des travaux ou de retard de livraison sous réserve de la franchise éventuelle prévue ;
  • intervenir auprès du constructeur pour le mettre en demeure d’achever et de livrer l’immeuble, ou d’exécuter les travaux de parfait achèvement, suite aux réserves formulées à la réception par le maître de l’ouvrage ;
  • désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux, en cas de carence du constructeur.

Le contrat peut prévoir un dépôt de garantie, limité à 3%du prix, il est versé sur un compte spécial ouvert au nom du client.

Si une garantie spéciale de remboursement a été souscrite, le garant a également l’obligation d’apporter sa caution pour le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier, s’il en a été convenu ainsi entre le maître de l’ouvrage et le constructeur.
Dans ce cas les sommes versées ne peuvent dépasser 5% du prix.

Cette garantie de remboursement peut être apportée par un établissement de crédit ou d’assurances différent de celui qui garantit la livraison.

Prêteur

Le prêteur dans le contrat de construction d’une maison individuelle

Si le maître de l’ouvrage emprunte pour construire, conformément à la loi Scrivener du 13.7.1979, le prêteur doit lui remettre une offre de prêt dans laquelle sont précisés la nature, l’objet et les modalités du prêt.

Dans le cadre du contrat de construction avec fourniture de plan, le prêteur doit vérifier que le contrat comporte la totalité des clauses obligatoires avant d’émettre une offre de prêt.

Le prêteur doit :

  • avant de procéder aux premiers déblocages des fonds, obtenir la communication de l’attestation de garantie de livraison ;
  • avant tout versement direct au constructeur, avoir obtenu l’accord du maître de l’ouvrage et en informer le garant.

En raison de son obligation de contrôle, le prêteur peut être tenu responsable des conséquences préjudiciables d’un versement au constructeur excédant le pourcentage maximum légal en cas de défaillance du constructeur.

Sous-traitant

Contrat de sous-traitance

Le sous-traitant dans le contrat de construction d’une maison individuelle

Le constructeur confie couramment l’exécution des travaux à des entreprises sous-traitantes, qui doivent les exécuter sous leur responsabilité.

La loi du 19.12.1991 organise une protection des sous-traitants par deux moyens principaux :

  • une clarification des relations contractuelles entre le sous-traitant et le constructeur ;
  • une obligation pour le constructeur de justifier d’une garantie des paiements dus au sous-traitant.

Le contrat de sous-traitance doit être conclu par écrit avant le commencement des travaux, sous peine de sanctions pénales, il doit obligatoirement mentionner :

  • la désignation de la construction, les nom et adresse du maître de l’ouvrage, l’établissement garant du constructeur ;
  • la description des travaux sous-traités ;
  • le prix convenu et, s’il y a lieu, les modalités de sa révision ;
  • le délai d’exécution des travaux et le montant des pénalités de retard ;
  • les modalités de règlement du prix ;
  • le montant des pénalités dues par le constructeur en cas de retard de paiement ;
  • la justification de l’une ou l’autre des garanties prévues par la loi du 31.12.1975 relative à la sous-traitance ou toute autre garantie, délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance , de nature à garantir le paiement des sommes dues au titre du sous traité.
  • Copie des contrats de sous-traitance sont communiqués par le constructeur à son garant.

Garantie de paiement

Garantie financière pour le sous-traitant dans le contrat de construction

La garantie des paiements dus au sous-traitant est assurée par :

- le fait que le constructeur est couvert par un garant, ce qui est un gage de solvabilité ;

- des délais de paiement : à compter de chaque versement effectué par le maître de l’ouvrage pour des travaux qui comprennent ceux réalisés par le sous-traitant, le constructeur ayant accepté les travaux, doit régler le sous-traitant au plus tard dans les 30 jours.

- une garantie de paiement : le sous-traitant peut exiger que les paiements du constructeur soient garantis par la caution solidaire et personnelle d’un établissement agréé à cet effet ou par toute autre garantie délivrée par un établissement de crédit ou une
entreprise d’assurance, de nature à garantir le paiement des sommes dues au titre du sous-traité .
A défaut, le sous-traitant peut exiger du constructeur une délégation de paiement, qui lui permettra d’être payé directement par le maître de l’ouvrage.

Depuis le 1er novembre 2004, le constructeur qui signe un contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan sans avoir conclu par écrit un contrat de sous-traitance avant l’exécution de chacun des lots de l’immeuble, ou qui a conclu un contrat de sous-traitance ne comportant pas la justification des garanties de paiement que doit fournir le constructeur aux sous-traitants, est passible d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 18 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement (CCH : art. L.241-9).