Maison individuelle : contrat de construction

Publié le lundi 23 septembre 2013

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est le contrat que le maître d’ouvrage (le particulier) signe avec le constructeur qui dirige les travaux et fait éventuellement appel à des sous-traitants. Le contrat peut être avec ou sans fourniture de plan.

Contrat sans fourniture de plan pour la construction d’une maison individuelle

23 septembre 2013 | Mis à jour le 27 septembre 2013

Sommaire :

Champ d’application

Champ d’application du contrat de construction sans fourniture de plan

Le régime juridique du contrat de construction sans fourniture de plan s’impose à l’entrepreneur qui sans fournir même indirectement le plan, se charge au moins des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte.

Dans ce cas, le maître de l’ouvrage signe un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan avec l’entrepreneur qui réalise le gros oeuvre, la mise hors d’eau et hors d’air.
Il signe, par ailleurs, plusieurs contrats d’entreprise pour les autres lots nécessaires à la construction (par exemple avec le plombier, l’électricien, le menuisier).

L’entrepreneur principal peut confier une partie des travaux dont il est chargé à des entreprises sous-traitantes.
Dans ce cas, le régime juridique qui régit leurs rapports est le contrat de sous-traitance.
Voir le sous-traitant dans le contrat et la garantie financière pour le sous-traitant.

Condition suspensive

Avant la signature du contrat de construction d’une maison individuelle

Le contrat de construction sans fourniture de plan peut faire l’objet d’un ensemble de conditions suspensives librement définies par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur.

Les principales conditions suspensives sont celles relatives à l’obtention d’un prêt et du permis de construire .

Lorsqu’il signe une promesse de vente pour l’achat du terrain sur lequel sera construite la maison, le maître de l’ouvrage doit faire inclure les principales conditions suspensives concernant :

  • le financement du terrain,
  • sa constructibilité au regard des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique et des règles de droit privé.

Versement

Les versements avant la signature du contrat de construction d’une maison

Sous peine de sanctions pénales, aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce ne peuvent être exigés par l’entrepreneur principal avant la signature du contrat de construction sans fourniture de plan.

Rétractation

Délai de rétractation après la signature du contrat de construction

Le contrat doit être notifié au maître de l’ouvrage par lettre recommande avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de la remise.Le maître de l’ouvrage peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Dans ce cas, le maître de l’ouvrage est remboursé de toute somme éventuellement versée à la signature.La faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes que celles utilisées pour la notification du contrat.*

Clauses obligatoires

Contenu du contrat de construction d’une maison individuelle

Le contrat de construction doit être rédigé par écrit sous peine de sanctions pénales et comporter un ensemble de clauses.

Concernant le terrain, doivent figurer dans le contrat :

  • sa situation,
  • son adresse ou lieudit,
  • sa surface et sa désignation cadastrale.

Concernant le bâtiment à construire, doivent figurer dans le contrat :

  • sa consistance et ses caractéristiques techniques ;
    L’entrepreneur n’est pas obligé de chiffrer les travaux qu’il ne réalise pas.
  • le prix convenu forfaitaire et définitif, ainsi que les modalités de sa révision éventuelle.

Si aucune révision du prix de la construction n’est prévue par le contrat, le prix ne peut pas varier.
Lorsque le contrat prévoit une révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation d’un indice de référence en relation directe avec le secteur de la construction.

Les indices les plus couramment utilisés sont :

  • soit l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE chaque trimestre ;
  • soit l’indice BT 01 publié mensuellement au Journal Officiel, voir rubrique Indices
  • soit les BT spécifiques à chaque catégories de travaux.

Doivent également figurer dans le contrat de construction :

  • les modalités de règlement du prix, en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
  • l’indication que le maître de l’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux ;
  • la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.
  • l’obligation pour l’entrepreneur de fournir au plus tard à la date d’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison.
  • la référence de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage.

Annexe obligatoire

Annexes obligatoires dans le contrat de construction d’une maison

Des documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de construction. Il s’agit :

  • d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par un arrêté ministériel ;
    Elle mentionne les caractéristiques techniques de la maison et des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de celle-ci.
  • d’une notice d’information conforme à un modèle type agréé par un arrêté ministériel.
  • de l’attestation de la garantie de livraison établie par le garant. Elle doit être établie au plus tard à la date d’ouverture du chantier, l’entrepreneur ayant l’obligation de notifier cette date au garant.
  • si un plan a été établi pour la réalisation des travaux, le maître de l’ouvrage doit indiquer le nom ou la raison sociale ainsi que l’adresse de l’auteur de ce plan.

Paiement

Echelonnement des paiement

Paiement échelonné dans le contrat sans fourniture de plan d’une maison
Le contrat mentionne le pourcentage maximum du prix convenu exigible aux différents stades de la construction.
L’échelonnement des paiements est librement défini par le maître de l’ouvrage et le constructeur.

Frais annexes

Frais annexes à la construction d’une maison individuelle

La construction d’une maison individuelle entraîne le paiement de frais annexes.

Si l’acquéreur a pris un emprunt, il doit acquitter les frais liés à ce prêt :

  • les frais d’ouverture et d’instruction du dossier ;
  • les frais d’assurances systématiquement demandées (décès, incapacité de travail) et facultatives (perte d’emploi) ;
  • la prise d’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution mutuelle que prend l’organisme prêteur pour garantir son prêt.

Le maître de l’ouvrage doit payer les honoraires du notaire qui comprennent :

  • sa rémunération ;
  • les frais qu’il a engagés pour le compte de son client, notamment le salaire du conservateur des hypothèques, le coût des états hypothécaires ;
  • les divers droits et taxes payés au trésor public. Le notaire joue ici le rôle de collecteur d’impôts, notamment pour les droits d’enregistrement et les frais de papiers timbrés, proportionnels au nombre de pages de l’acte.

Le salaire du conservateur des hypothèques est perçu lors de la publication de l’acte de cession du terrain au bureau des hypothèques.

Son montant est réglementé par le code général des impôts : il est soit fixe, soit proportionnel à la valeur du terrain selon la nature de l’intervention du conservateur des hypothèques.

L’acquéreur doit payer les frais d’agence immobilière ou de géomètre si la vente du terrain s’est faite par son intermédiaire.
Le montant de la commission due à l’agent immobilier est librement fixé par l’agence mais il doit faire l’objet d’un affichage dans les locaux de l’agence.