Mise en vente d’un logement social

Publié le mercredi 18 septembre 2013

L’organisme de logement social doit consulter les pouvoirs publics lors de sa décision de vente. Les prix de vente doivent respecter certains seuils. Des dispositions anti-spéculatives sur les reventes et le montant des loyers ont été mises en place pour lutter contre les abus.

Vente d’un logement social

18 septembre 2013 | Mis à jour le 19 septembre 2017

La mise en vente

L’organisme HLM prend l’initiative de la vente des logements qu’il gère.

Il ne peut être contraint à vendre des logements même lorsque les locataires en font la demande.

La décision d’aliéner est transmise au représentant de l’Etat dans le département qui consulte la commune d’implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des logements. A défaut d’opposition motivée du représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois, la décision est exécutoire.

Le prix de vente est fixé par l’organisme HLM après avis du maire de la commune d’implantation du logement. L’absence de réponse du maire dans un délai de 2 mois vaut avis favorable.

Quand l’acquéreur est une personne physique (particulier) le prix de vente peut être inférieur ou supérieur de 35% à l’évaluation faite par le trésorier-payeur général (France Domaine), en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation.

L’acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans suivant l’acquisition doit en informer l’organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité. Un « dispositif anti-spéculatif » est mis en place quand le logement, acquis à un prix inférieur à l’évaluation est revendu dans les cinq ans de l’acquisition.

Dans ce cas, l’acquéreur verse à l’organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut excéder l’écart constaté entre l’évaluation faite par le service des domaines lors de l’acquisition et le prix d’acquisition, soit au maximum la décote dont il a bénéficié à l’achat.

L’acquéreur personne physique qui a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation du trésorier-payeur général et le loue dans les 5 ans suivant l’acquisition, le loyer ne doit pas excéder le montant du dernier loyer acquitté avant acquisition. Ce montant est révisé au 1er janvier de chaque année dans les conditions prévues par l’article 17d de la loi du 6 juillet 1989 (arrêté du 5.12.2007).
L’organisme HLM doit présenter, par écrit, avant la vente au candidat acquéreur :

  • le montant des charges locatives et s’il y a lieu les charges de copropriété des 2 dernières années ;
  • la liste des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes ;
  • une liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre, si nécessaire accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur (CCH : art. L. 443-7, al. 6).

Cette liste fait l’objet, s’il y a lieu, d’une présentation annuelle par le syndic devant l’assemblée générale. Les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun votés donnent lieu à la constitution d’avances, dont les modalités sont définies par l’AG. L’organisme HLM propriétaire en est lui dispensé. Elles sont déposées sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chaque copropriétaire sans possibilité de fusion, compensation ou unité de compte (CCH : L.443-7-1).

Quand le logement est vendu à une personne morale (organisme HLM ou société d’économie mixte), le prix de vente peut être inférieur à l’évaluation du trésorier-payeur général (France Domaine) (art.L443-12 du CCH).

La vente

Contrat de vente d’un logement HLM

Le contrat de vente d’un logement HLM doit être établi devant notaire par acte authentique.

Les frais notariés sont à la charge de l’acquéreur.

Lorsque le vendeur est une personne morale de droit public (office HLM/OPAC), la vente peut être faite sous la forme d’un acte administratif.

S’il s’agit d’un logement situé en immeuble collectif, devront être annexés au contrat de vente le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de division.

Modalités de paiement dans l’achat d’un logement HLM

L’organisme HLM n’a pas l’obligation d’accepter un échelonnement du prix.

L’acquéreur doit rechercher son financement parmi les prêts immobiliers existants : PAS, PC, prêt bancaire, prêt social location-accession, prêt à taux zéro sous certaines conditions.

Taxes exigibles à l’achat d’un logement HLM

L’acquéreur d’un logement HLM à usage d’habitation devra payer des droits d’enregistrement qui se décomposent comme suit :
le droit départemental d’enregistrement à taux réduit,
la taxe communale.

Les droits d’enregistrement, sont calculés sur le prix de vente porté dans l’acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l’acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit.

Ils doivent être payés avant l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement.

Le taux du droit départemental d’enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général.

Il est actuellement de 3.60%.

Le conseil général peut modifier chaque année, dans certaines limites, le taux du droit départemental d’enregistrement qui peut varier d’un département à l’autre.
En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l’année (se renseigner auprès du service fiscal du département).

Le taux de la taxe communale est de 1,20%.

A cela s’ajoute un prélèvement possible pour frais d’assiette de 2,50% calculé sur le produit du droit départemental d’enregistrement.

Les conseils généraux peuvent exonérer les cessions de logements HLM des taxes départementales de publicité foncière ou des droits départementaux d’enregistrement.