Présentation des diagnostics techniques immobilier

21 octobre 2013 | Mis à jour le 17 janvier 2019

L’objectif du dossier de diagnostic technique (DDT) est de protéger et de mieux informer un futur propriétaire ou locataire sur les éléments de l’immeuble susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. L’évaluation de la performance énergétique du bien est également visée.

Quelles sont les obligations du vendeur ?


Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant :

  • l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
  • l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
  • l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
  • l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
  • l’état des risques naturels et technologiques ;
  • l’état des installations d’assainissement non collectif
  • le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE).

Quelles sont les obligations du bailleur ?


Le bailleur doit fournir, lors de la signature ou du renouvellement d’un contrat de location, un dossier de diagnostic technique comprenant :

  • l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
  • l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb ;
  • l’état des risques naturels et technologiques ;
  • le diagnostic de performance énergétique ;

Par qui sont réalisés ces diagnostics ?


Le dossier de diagnostic technique (excepté toutefois l’état des risques naturels et technologiques et l’état des installations d’assainissement non collectif) doit être établi par des professionnels présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Les diagnostiqueurs doivent disposer d’un certificat de compétence émis par un organisme de certification, lui-même accrédité. Ce certificat permet de garantir aux consommateurs les compétences des diagnostiqueurs et leur maintien.


Les diagnostiqueurs sont tenus de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle.

Enfin, ils ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé d’établir l’un des documents mentionnés faisant partie du dossier de diagnostic technique.


Le service public d’assainissement non collectif (SPANC) doit établir ou faire établir l’état des installations d’assainissement non collectif.


L’état des risques naturels et technologiques est établi directement par le vendeur ou le bailleur, si besoin avec l’aide d’un professionnel de son choix.

Comment trouver un diagnostiqueur ?


Les organismes de certification tiennent à disposition du public la liste, les coordonnées et les compétences des diagnostiqueurs qu’ils ont certifiés.


Un annuaire regroupe la liste de toutes les personnes titulaires d’une certification en cours de validité. Vous pouvez vérifier la validité d’un certificat à partir de son numéro. Vous pouvez aussi visualiser la liste des diagnostiqueurs certifiés dans un certain périmètre autour d’un lieu donné, ou la liste par entreprise. Les informations sont mises à jour très régulièrement. Contacter l’organisme certificateur concerné pour tout signalement ou demande de rectification éventuelle.


Les professionnels de l’immobilier intervenant dans la vente ou la location d’un bien peuvent également vous aider à vérifier que le diagnostiqueur respecte bien les conditions de compétences, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance requises.


Des sanctions sont prévues dans le code de la construction et de l’habitation pour les personnes qui établiraient les diagnostics demandés par la loi sans respecter les conditions de compétences, d’organisation, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance exigées.


Par ailleurs, des sanctions sont prévues pour les propriétaires qui feraient appel, pour établir les diagnostics demandés par la loi, à des personnes qui ne respectent pas ces mêmes conditions.


Il est donc indispensable, avant de faire réaliser un diagnostic, de s’assurer de la validité des certificats de compétence du diagnostiqueur et de son attestation d’assurance de responsabilité professionnelle.

Comment sont garanties les compétences des diagnostiqueurs ?


La compétence des diagnostiqueurs est la clef de voûte du système des diagnostics techniques à la vente ou à la location. Ces diagnostics sont des éléments essentiels de la connaissance du bien par son acquéreur ou son occupant et portent sur des éléments essentiels du logement, qu’il s’agisse de la santé (amiante, plomb), de la sécurité (gaz, électricité, termites) ou de la qualité énergétique (diagnostic de performance énergétique).


Face à ces enjeux, la profession de diagnostiqueur a été progressivement encadrée, afin de garantir les compétences et prévenir tout conflit d’intérêt. Ainsi, le modèle actuel de contrôle de la compétence par la certification, sur une durée limitée dans le temps et avec des surveillances au cours de l’exercice, prend toute sa cohérence. Les organismes de certification sont eux-mêmes contrôlés par le Comité français d’accréditation (COFRAC) dont la mission consiste notamment à prévenir les conflits d’intérêt. Cependant, suite à de nombreux retours, des travaux de réflexion autour de la profession des diagnostiqueurs immobiliers dans le but de poursuivre la montée en qualité des diagnostics, ont été lancés en 2017 et début 2018.


Ces travaux ont conduit à la publication de l’arrêté du 2 juillet 2018 définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique et des organismes de formation et d’accréditation des organismes de certification. Cet arrêté modifie ainsi le système avec :


  • l’application à terme d’un arrêté unique sur les compétences des diagnostiqueurs, au lieu des six arrêtés actuellement en vigueur, permettant une mise à jour, une harmonisation et une simplification du dispositif ;


  • le renforcement et l’harmonisation de la formation : en imposant un contrôle des organismes de la formation, par exemple par le biais d’une certification délivrée par un organisme indépendant, et en encadrant l’obligation de formation par la formation continue pour garantir plus de compétences ;


  • l’augmentation de la durée du cycle de certification (en passant de 5 à 7 ans), en contrepartie d’un renforcement de la surveillance via un contrôle sur ouvrage ;


  • la modification de la procédure de renouvellement pour valoriser l’expérience des certifiés.


L’arrêté du 2 juillet 2018 porte autant sur la certification de professionnels, sa durée et les examens de renouvellements, qui permet de s’assurer des compétences, de leur maintien et de leur adaptation aux évolutions techniques et réglementaires que de la formation, et notamment la qualité de celle-ci, qui permet d’acquérir les compétences requises.


Pour en savoir plus :

Comment détecter les pratiques douteuses de certains prestataires ?


Il est possible de détecter les dérives éventuelles de certains prestataires, grâce à quelques principes de base :

  • Assurez-vous que le diagnostiqueur possède un numéro de certificat et que celui-ci est répertorié dans l’annuaire en ligne ou sur les sites Internet des organismes de certification.
  • Assurez-vous que le diagnostiqueur visite bien vos locaux ! En effet, un diagnostic ne peut être établi à distance !
  • Assurez-vous que la visite des locaux ne soit pas trop furtive et que chaque local soumis au diagnostic soit effectivement visité !
  • Certains diagnostics nécessitent l’utilisation d’appareils ou d’outils de mesure, c’est notamment le cas pour le constat de risque d’exposition au plomb et le diagnostic de performance énergétique. Assurez-vous donc dans ces cas que le diagnostiqueur les utilise bien !
  • Assurez-vous que le diagnostiqueur qui visite les locaux soit effectivement la personne certifiée ! Cette situation peut se produire dans une entreprise employant plusieurs salariés.
  • Méfiez-vous des préconisations insistantes d’intermédiaires et de tarifs alléchants, qui peuvent révéler ensuite une insuffisance de qualité ou de fiabilité de la prestation réalisée.


Si vous constatez une pratique anormale, ou si vous avez un doute sur la compétence avec laquelle le diagnostic est réalisé, vous pouvez contacter l’organisme qui a certifié le diagnostiqueur auquel vous avez eu recours.