Accession sociale à la propriété

Un organisme HLM peut prendre l’initiative de vendre les logements qu’il gère à leurs locataires, sous certaines conditions. Pour faciliter l’accès à la propriété à des ménages modestes de façon pérenne, l’État soutient des dispositifs comme la location accession à la propriété immobilière et le prêt dit « PLSA » ou encore le bail réel solidaire qui, en dissociant le foncier du bâti, permet aux ménages de devenir propriétaires à moindre coût.

Publié le 12/06/2019

Vente et achat d’un logement social : quelques principes

La loi Elan prévoit d’augmenter le nombre de logements sociaux vendus à leurs occupants, afin de pouvoir soutenir la construction de nouveaux logements. Dans cet objectif, l’opérateur national de vente d’Action Logement a été créé. Le décret sera publié courant 2010 au Journal officiel.

La mise en vente

C’est l’organisme HLM qui prend l’initiative de la vente des logements qu’il gère. Il ne peut être contraint à vendre des logements même lorsque les locataires en font la demande.

La décision d’aliéner est transmise au représentant de l’Etat dans le département qui consulte la commune d’implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des logements. A défaut d’opposition motivée du représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois, la décision est exécutoire.

Le prix de vente est fixé par l’organisme HLM après avis du maire de la commune d’implantation du logement. L’absence de réponse du maire dans un délai de 2 mois vaut avis favorable.

Quand l’acquéreur est une personne physique (particulier) le prix de vente peut être inférieur ou supérieur de 35% à l’évaluation faite par le trésorier-payeur général (France Domaine), en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation.

L’acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans suivant l’acquisition doit en informer l’organisme HLM, qui peut se porter acquéreur en priorité. Un « dispositif anti-spéculatif » est mis en place quand le logement, acquis à un prix inférieur à l’évaluation est revendu dans les cinq ans de l’acquisition.

Dans ce cas, l’acquéreur verse à l’organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut excéder l’écart constaté entre l’évaluation faite par le service des domaines lors de l’acquisition et le prix d’acquisition, soit au maximum la décote dont il a bénéficié à l’achat.

L’acquéreur personne physique qui a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation du trésorier-payeur général et le loue dans les 5 ans suivant l’acquisition, le loyer ne doit pas excéder le montant du dernier loyer acquitté avant acquisition. Ce montant est révisé au 1er janvier de chaque année dans les conditions prévues par l’article 17d de la loi du 6 juillet 1989 (arrêté du 5 décembre 2007). L’organisme HLM doit présenter, par écrit, avant la vente au candidat acquéreur :

  • le montant des charges locatives et s’il y a lieu les charges de copropriété des 2 dernières années ;
  • la liste des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes ;
  • une liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre, si nécessaire accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur (CCH : art. L. 443-7, al. 6).

Cette liste fait l’objet, s’il y a lieu, d’une présentation annuelle par le syndic devant l’assemblée générale. Les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun votés donnent lieu à la constitution d’avances, dont les modalités sont définies par l’AG. L’organisme HLM propriétaire en est lui dispensé. Elles sont déposées sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chaque copropriétaire sans possibilité de fusion, compensation ou unité de compte (CCH : L.443-7-1).

Quand le logement est vendu à une personne morale (organisme HLM ou société d’économie mixte), le prix de vente peut être inférieur à l’évaluation du trésorier-payeur général (France Domaine) (art. L443-12 du CCH).
 

Contrat de vente d’un logement HLM

Le contrat de vente d’un logement HLM doit être établi devant notaire par acte authentique. Les frais notariés sont à la charge de l’acquéreur.

Lorsque le vendeur est une personne morale de droit public (office HLM/OPAC), la vente peut être faite sous la forme d’un acte administratif.

S’il s’agit d’un logement situé en immeuble collectif, devront être annexés au contrat de vente le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de division.

Modalités de paiement dans l’achat d’un logement HLM

L’organisme HLM n’a pas l’obligation d’accepter un échelonnement du prix.
L’acquéreur doit rechercher son financement parmi les prêts immobiliers existants : PAS, prêt conventionné, prêt bancaire, prêt social location-accession, prêt à taux zéro sous certaines conditions.

Taxes exigibles à l’achat d’un logement HLM

L’acquéreur d’un logement HLM à usage d’habitation devra payer des droits d’enregistrement qui se décomposent comme suit :

  • le droit départemental d’enregistrement à taux réduit,
  • la taxe communale.

Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l’acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l’acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit.
Ils doivent être payés avant l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement.

Le taux du droit départemental d’enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général. Il est actuellement de 3,60%.

Le conseil général peut modifier chaque année, dans certaines limites, le taux du droit départemental d’enregistrement qui peut varier d’un département à l’autre.

En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l’année (se renseigner auprès du service fiscal du département).

Le taux de la taxe communale est de 1,20%.

A cela s’ajoute un prélèvement possible pour frais d’assiette de 2,50%, calculé sur le produit du droit départemental d’enregistrement.

Les conseils généraux peuvent exonérer les cessions de logements HLM des taxes départementales de publicité foncière ou des droits départementaux d’enregistrement.
 

Le prêt social de location-accession (PSLA)

Le prêt social de location-accession (PSLA) facilite l’accès à la propriété d’un ménage modeste sans apport initial. Le ménage loue d’abord le logement neuf agréé par l’État et verse une redevance. Le ménage peut ensuite devenir propriétaire du logement à un tarif préférentiel et bénéficier d’aides.

Objet du prêt

Le prêt social de location-accession (PSLA)1 est un prêt conventionné consenti à un opérateur (organisme HLM, SEM, promoteur privé…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs qui feront l’objet d’un contrat de location-accession2.

Il permet de bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5% et d’une exonération de TFPB de 15 ans.

Pour en bénéficier, l’opérateur doit signer une convention avec l’État et obtenir une décision d’agrément de l’État. Si l’opérateur n’a pas trouvé de candidat à la location-accession à la fin de la période de commercialisation de 18 mois, le logement peut être conventionné au loyer PLS3 et conserver les avantages fiscaux initiaux du PSLA4.

Étapes de la location-accession

Une location-accession comporte deux phases :

  • une phase locative, pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d’une part locative (correspondant à un loyer plafonné) et d’une part acquisitive (qui permet de constituer un apport personnel et viendra en déduction du prix de vente) ;
  • une phase d’accession qui débute lorsque le ménage lève l’option d’achat sur le logement, le cas échéant, dans des conditions financières prévues dès l’origine.

Le PSLA est à l’origine un prêt au bailleur, qui peut être transféré au ménage en cas de levée d’option.

Plafonds de loyer et de prix5

La fraction locative de la redevance (pendant la phase locative) et le prix de vente initial, hors taxe sur la valeur ajoutée, sont plafonnés à des niveaux donnés par le tableau ci-après6. Le prix de vente initial est minoré de 1% à chaque date anniversaire du contrat de location.

 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Plafonds de loyers

13,29 €/m²

10,22 €/m²

8,80 €/m²

8,44 €/m²

7,84 €/m²

Plafonds de prix (Hors TVA)

4 656 €/m²

3 528 €/m²

2 826 €/m²

2 466 €/m²

2 157 €/m²

Montant

Le montant du PSLA peut couvrir jusqu’à 100% du montant de l’opération.

Plafonds de ressources

L’opérateur doit donner les logements en location accession à des ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du PSLA8 : 

Nombre de personnes composant le ménage

Zone A

Zones B et C

1

31 825 €

24 124 €

2

44 554 €

32 169 €

3

50 920 €

37 210 €

4

57 922 €

41 232 €

5 et plus

65 070 €

45 243 €

Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond au montant le plus élevé suivant7 :

  • la somme des revenus fiscaux de référence (RFR) du ou des locataires-accédants auxquels s’ajoutent, le cas échéant, ceux de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat préliminaire, ou à défaut, du contrat de location-accession (année N-2). Si d’autres personnes que celles-ci figurent sur les avis d’imposition concernés, leurs revenus sont soustraits de ces avis ;
  • le prix de vente initial du logement divisé par 10 (« revenu plancher »).

Sécurisation

En cas de levée d’option, le ménage dispose, pendant une durée de 15 ans à compter du transfert de propriété, d’une garantie de rachat de son logement à un prix déterminé à l’avance et d’une garantie de relogement. Ces garanties sont mises en jeu, sur demande du ménage, dans un délai d’un an suivant la survenance d’un événement exceptionnel ou d’un accident de la vie : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, invalidité, chômage, mobilité professionnelle, divorce, dissolution de PACS9.

Pour la mise en œuvre de la garantie de rachat, le prix de rachat garanti par l’opérateur est, pendant les 5 ans suivant le transfert de propriété, égal au prix de vente du logement au moment de la levée d’option. Pendant les 10 années suivantes, le prix de rachat garanti est minoré de 2,5% par année écoulée.
Pour la mise en œuvre de la garantie de relogement, si les ressources du ménage n’excèdent pas les plafonds PLUS au moment de la demande de mise en jeu de la garantie, l’opérateur est tenu de lui proposer trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, au plus tard dans les six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie.
En cas de non-levée d’option le ménage dispose également d’une garantie de relogement10, dans les mêmes conditions.

Conditions de financement

La durée maximale du PSLA est de 30 ans. Le PSLA peut être accordé soit sur ressources libres par un établissement de crédit habilité à délivrer des prêts conventionnés, soit sur des ressources adossées au livret A. Dans le premier cas, le taux est celui du marché (dans la limite des taux plafonds des prêts conventionnés). Dans le deuxième cas, le taux est révisable, indexé sur celui du livret A et les prêts sont accordés par les banques distributrices, qui ont signé une convention avec la CDC sous l’égide de l’État.

Textes de référence

1. Articles R. 331-76-5-1 à R. 331-76-5-4Circulaires UHC/FB1-FB3 2004/11 du 26 mai 2004 et UHC/FB1-FB3 2006/10 du 20 février 2006Instructions fiscales BOI 6 C-5-05 du 10 octobre 2005BOI 8 A-3-07 du 10 octobre 2007BOI 8 A-1-10 du 17 février 2010,BOI 3 A-3-10 du 15 mars 2010 et BOI 3 C-2-12 n° 42 du 5 avril 2012.
2. Le régime de la location-accession est défini par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.
3. Décret n° 2011-967 du 16 août 2011 relatif au prêt social de location-accession.
4. Rescrit fiscal RES n° 2012/10 du 28 février 2012.
5. Arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.
6. Les plafonds sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile (article R. 331-10 du CCH : surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes - cf. note 2 page 11).
Celle-ci peut être augmentée, dans la limite de 6m², par la moitié de la surface du garage ou de l’emplacement de stationnement (arrêté du 26 mars 2004). Depuis le 1er janvier 2012, les plafonds sont exprimés hors TVA (arrêté du 27 décembre 2011).
7. Arrêté du 31 mai 2011 ayant modifié l’arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d’octroi des prêts conventionnés.
8. Article R. 331-76-5-1 du CCH.
9. La liste de ces faits générateurs est définie par l’arrêté du 26 mars 2004, article 4.
10. Article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété.

Les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire

Le bail réel solidaire repose sur la dissociation de la propriété du bâti et de celle du foncier, dans l’objectif de faciliter, sur le long terme, l’accès à la propriété à des ménages modestes. Plusieurs collectivités, comme la ville de Lille, Rennes Métropole ou encore Biarritz, se sont déjà engagées dans le dispositif.

Dissocier le foncier du bâti : quels avantages ?

La dissociation du foncier et du bâti permet de neutraliser ou abaisser le prix du foncier, en particulier dans les zones tendues où le prix du foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat d’un logement. Les ménages aux revenus modestes peuvent ainsi devenir propriétaires à moindre coût.

Le dispositif prévoit également la signature d’un bail entre l’organisme de foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du foncier, et l’acheteur du bâti. En garantissant l’encadrement du prix de revente du logement, ce bail permet d’assurer le caractère anti-spéculatif et solidaire du dispositif.

L’organisme de foncier solidaire (OFS)

L’OFS est un organisme à but non lucratif, agréé par le préfet de région, qui consent des droits réels à des ménages (en cas de logements déjà construits), à des opérateurs constructeurs (en cas de terrain à bâtir). En contrepartie, l’acquéreur, titulaire des droits réels, s’engage au paiement d’une redevance à l’OFS, qui s’ajoute au coût d’acquisition.

L’OFS reste propriétaire du foncier à long terme. Il contrôle l’éligibilité du ménage qui accédera à la propriété du bâti (conditions de ressources et capacité à financer le projet). Il encadre également le prix de revente du bien pendant la durée du bail.

Pour l’acquisition des terrains, l’OFS peut recourir aux dispositifs de minoration foncière : mise à disposition de foncier par une collectivité territoriale, acquisition auprès des établissements publics fonciers ou recours à des emprunts à très long terme (60 ans) pour financer l’acquisition.

Le bail réel solidaire (BRS)

Le bail réel solidaire (BRS) est conclu entre l’OFS et :

  • un opérateur qui construit ou réhabilite le logement et s’engage à céder les droits réels à des ménages éligibles ;
  • un particulier qui occupe le logement et dont les ressources ne peuvent pas dépasser des plafonds fixés par l’OFS, correspondant au maximum aux plafonds applicables au prêt social location accession ;
  • un bailleur HLM ou un investisseur locatif qui loue le logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers correspondant aux plafonds PLUS ;
  • une société civile coopérative de construction ou une société d’habitat participatif qui s’engage à attribuer un droit de jouissance à des ménages sous conditions de ressources.

Le BRS peut concerner un bâti existant, à construire ou à réhabiliter.

Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, qui peut être prolongée de la durée initiale à chaque mutation (cession, donation, succession). L’OFS dispose d’un droit de préemption sur le bâti lors de chaque mutation, lui permettant de mettre fin au bail, après indemnisation de la valeur des droits réels.

Grâce à ce dispositif, les aides publiques investies dans le foncier demeurent affectées sur le très long terme à l’accession à la propriété sur le bâti de ménages successifs, soumis aux mêmes conditions de ressources.

Montages opérationnels de BRS

Le Centre d’étude et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema) a documenté huit premières expériences de collectivités, coopératives HLM ou établissement public foncier engagés dans le montage d’OFS/BRS.
 

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