Clauses abusives dans un contrat de location

Vérifié le 20/02/2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales

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Logement vide

Bail signé (ou renouvelé ou reconduit) depuis le 27 mars 2014

Est concerné :

  • un bail signé depuis le 27 mars 2014,
  • ou un bail signé avant le 27 mars 2014 et renouvelé depuis,
  • ou un bail signé avant le 27 mars 2014 et reconduit tacitement depuis.

Liberté de choix du locataire

Le bailleur ne peut pas imposer n'importe quelle contrainte au locataire. La loi considère comme abusive la clause qui :

  • oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,
  • ou impose l'ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer,
  • ou stipule que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,
  • ou autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail,
  • ou engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives,
  • ou prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (à 6 ans si le bailleur est une personne morale).

Frais supplémentaires

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges.

C'est le cas d'une clause qui :

  • autorise le bailleur à percevoir des frais en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété,
  • ou impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie (toutefois, en cas de recours à un huissier, le locataire est redevable de la moitié des frais),
  • ou impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c'est l'exemple des frais notariés),
  • ou font supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance,
  • ou impose au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d'équipements (par exemple : un contrat de louage de meubles).

Usage du logement

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont abusives. C'est le cas d'une clause qui :

Résiliation du bail

Le bailleur n'a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.

Dans ce cadre, sont abusives les clauses qui :

  • prévoit la résiliation du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge
  • ou permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Responsabilité des parties

Le contrat de bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, la loi considère non écrite une clause qui :

  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée,
  • interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité,
  • prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Bail signé avant le 27 mars 2014 et toujours en cours

Est uniquement concerné un bail signé avant le 27 mars 2014 et resté depuis non renouvelé, ni tacitement reconduit.

Liberté de choix du locataire

Le bailleur ne peut pas imposer n'importe quelle contrainte au locataire en contrepartie de la location qu'il lui consent. Dans ce cadre, la loi considère comme abusive la clause qui :

  • oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,
  • ou impose l'ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer,
  • ou stipule que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,
  • ou autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail,
  • ou engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives,
  • ou prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (inférieure à 6 ans si le bailleur est une personne morale).

Frais supplémentaires

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges.

C'est le cas d'une clause qui :

  • autorise le bailleur à percevoir des frais en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété,
  • ou impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie (toutefois, en cas de recours à un huissier, le locataire est redevable de la moitié des frais),
  • ou impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c'est l'exemple des frais notariés),
  • ou impose au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance,
  • ou impose au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d'équipements (par exemple : un contrat de louage de meubles).

Usage du logement

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont abusives. C'est le cas d'une clause qui :

  • oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables,
  • ou interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
  • ou interdit la détention d'un animal domestique (toutefois, le bailleur peut interdire la détention d'un chien dangereux appartenant à la 1ère catégorie (chiens d'attaque) par une clause insérée au sein du contrat de location),
  • ou interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
  • ou interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 40 jours.

Résiliation du bail

Le bailleur n'a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.

Dans ce cadre, sont abusives les clauses qui :

  • prévoient la résiliation du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge,
  • ou permettent au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Responsabilité des parties

Le contrat de bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, la loi considère non écrites les clauses qui :

  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée,
  • interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité,
  • prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Logement meublé

Contrat de bail

Est considérée comme abusive par la Commission des clauses abusives, la clause qui :

  • indique que le logement est présumé loué neuf à défaut d'état des lieux d'entrée,
  • prévoit une durée de location de moins d'1 an (ou moins de 9 mois pour un étudiant),
  • exclut la location des règles qui lui sont normalement applicables,
  • prévoit la résiliation du bail par le bailleur pour un motif autre que le congé donné par le locataire, la reprise ou la vente du logement par le bailleur ou tout autre motif légitime et sérieux (exemple de motif légitime et sérieux : impayés de loyer),
  • impose la rédaction d'un nouveau bail en cas de reconduction tacite du précédent.

En cas de litige, le juge du tribunal d'instance doit être saisi pour se prononcer sur le caractère abusif ou non de la clause.

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Frais abusifs

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Résiliation du bail

Où s'adresser ?

Bailleur et locataire peuvent convenir ensemble de l'insertion de certaines clauses au sein du contrat de location. Toutefois, certaines sont considérées comme abusives par la loi : si elles figurent dans le contrat de bail, il n'en est pas tenu compte (elles sont dites non écrites). La liste des clauses abusives définies par la loi est une liste limitative. Cette liste varie selon la date de signature du bail.

Bailleur et locataire peuvent convenir ensemble de l'insertion dans le contrat de bail de clauses particulières. Toutefois, il n'est pas possible d'inscrire dans le contrat de bail n'importe quelle clause :

certaines clauses sont définies comme abusives par la loi. En conséquence, ces clauses doivent être considérées comme non existantes, même si elles sont inscrites dans le bail. Le bailleur ne peut donc pas s'en prévaloir à l'égard du locataire ;

d'autres clauses sont considérées comme abusives par la Commission des clauses abusives. En cas de litige sur une de ces clauses, le juge d'instance doit être saisi pour se prononcer sur le caractère abusif de la clause en question.

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