Fiscalité de la location meublée

Les loyers perçus du fait de la location de logements meublés par des personnes physiques sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux, et imposables au titre de l’impôt sur le revenu, que la location soit exercée de manière habituelle ou à titre occasionnel. La TVA ne s’applique généralement pas. Des réductions ou exonérations d’impôts sur le revenu et d’impôts locaux sont possibles pour certaines locations.

Publié le 12/06/2019

Régime d’imposition

Règles générales : l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux

La location meublée est définie par un décret. Il y est précisé le contenu minimal que doit contenir le logement. 

Les produits provenant de la location, à titre habituel ou occasionnel, d’un logement ou de chambres loués meublés relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et concourent à la détermination du revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont exclus de la catégorie des revenus fonciers. Les bénéfices industriels et commerciaux sont définis comme des bénéfices réalisés par des personnes physiques ou provenant d’une profession commerciale ou d’une activité assimilée, lorsque cette profession ou activité est exercée par une personne physique ou une société non assujettie à l’impôt sur les sociétés.

La loi de finances rectificative pour 2016 a unifié le régime fiscal de la location meublée en prévoyant que toute personne qui donne en location directe ou indirecte, de façon habituelle ou occasionnelle, des locaux d’habitation meublée, exerce une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, les loyers perçus en 2017 seront imposables dans la catégorie des BIC et reportés dans la déclaration de revenus 2018.

Ne sont pris en compte pour l’imposition dans la catégorie des BIC au titre de l’impôt sur le revenu, que les revenus provenant de la location meublée faite par une personne physique qui ne relève pas de l’impôt sur les sociétés.

Les règles d’imposition en matière de plus-value et d’imputation des déficits varient suivant que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel.

Une exonération d’imposition des BIC est prévue pour certaines catégories de location.

Régime d’imposition

Le régime d’imposition est établi en fonction du chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année précédente.

Le régime des micro-entreprises ou micro-BIC

A compter du 1er janvier 2017, il s’applique dès lors que le chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année précédente n’excède pas 33 200 € (recettes N-1). Ce régime est réservé par ailleurs aux loueurs qui ne réalisent que des opérations non soumises à la TVA ou qui bénéficient pour l’année entière du régime de franchise en base de TVA.
Les contribuables relevant du micro-BIC sont dispensés du dépôt d’une déclaration de résultats, ils portent directement à la rubrique correspondante, sur la déclaration des revenus imprimé n° 2042, le montant du chiffre d’affaires annuel et des plus ou moins-values réalisées ou subies au cours de la même année.
Aucune charge n’est déductible et un abattement forfaitaire de 50% (71 % pour la location de locaux classés meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme) est appliqué pour le calcul du revenu net imposable ; l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.

Le régime réel

  • Le régime réel simplifié : ce régime s’applique de plein droit soit dans le cas d’une exclusion au régime micro-BIC, soit lorsque le chiffre d’affaires HT est supérieur aux limites du régime micro-BIC et est compris entre 33 200 € et 238 000 €. Le régime réel simplifié peut également s’appliquer, sur option, aux exploitants relevant normalement du régime micro. Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le redevable souhaite bénéficier du régime réel d’imposition. L’option est valable deux ans.
  • Le régime réel normal : ce régime s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires annuel HT dépasse la limite du régime simplifié d’imposition (cf ci-dessus) ou sur option pour les exploitants relevant du régime micro-BIC ou du régime simplifié. Le régime du réel normal est assujetti au respect d’obligations étendues : notamment tenue d’une comptabilité régulière et complète, dépôt d’une déclaration annuelle de résultats, conservations de pièces comptables.

Il convient pour le bailleur de s’adresser au service des finances publiques pour connaître les conditions d’application du régime simplifié et du régime du bénéfice normal, ainsi que les déclarations à remplir.

Détermination du résultat (article 38 du code général des impôts) et conditions de déduction des charges – régime réel d’imposition

Le bénéfice net imposable est déterminé en prenant en compte les opérations réalisées sur l’année de référence (période d’imposition) ainsi que sur la même période les créances définitivement acquises et les dettes devenues certaines dans leur principe et leur montant. Le loueur en meublé professionnel pourra imputer les déficits sur son revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Pour le contribuable qui loue en saisonnier ou pendant la saison touristique et se réserve la jouissance du bien le reste de l’année, il doit être tenu compte non pas de la totalité des charges annuelles afférentes au bien (par exemple amortissements, frais de gestion, frais financiers) mais uniquement d’une fraction de ces charges calculée au prorata de la durée de la location (prorata temporis).

Distinction entre loueur professionnel et non professionnel

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes :

  • dont l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé ;
  • lorsque les recettes annuelles excèdent 23 000 € ;
  • et que ces recettes dépassent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces trois conditions sont cumulatives. Les personnes qui ne remplissent pas les trois conditions cumulatives définissant le statut du loueur en meublé professionnel, sont considérées comme loueurs en meublé non professionnels.
Les règles générales décrites supra s’appliquent quel que soit le statut du loueur. En revanche des règles distinctes sont prévues en matière de plus-values et d’imputation des déficits.

Plus-values

Pour les loueurs professionnels, c’est le régime des plus-values professionnelles à court terme et à long terme qui s’applique. A la condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, les loueurs professionnels bénéficient d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value, n’excède pas le seuil de 90 000 € HT. L’exonération est partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.
Pour les loueurs non professionnels, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu, selon le régime des particuliers, au taux de 19% majoré des prélèvements sociaux, au taux de 15,50%. Les abattements et exonérations prévues en matière de plus-value des particuliers sont applicables.

Imputation des déficits

  • loueurs non professionnels : les déficits ne sont déductibles que des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années qui suivent leur réalisation.
  • loueurs professionnels : ils peuvent imputer leurs déficits sur le revenu global, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles (s’adresser au service des finances publiques).

Exonération des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour certains loueurs

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées totalement de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location, sous réserve des deux conditions suivantes :

  • que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou lorsque les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail conclu à durée déterminée pour l’exécution d’un travail à caractère saisonnier ou temporaire. En cas de location ou sous-location à un étudiant, cette condition est considérée comme remplie dès lors que l’étudiant y séjourne habituellement au cours de l’année universitaire, même s’il a conservé son domicile légal chez ses parents.
  • et que le prix annuel de location hors charges demeure fixé dans certaines limites : pour 2016, 184 euros par m2 de surface habitable en Île-de-France et 135 euros par m2 dans les autres régions.

L’exonération peut s’appliquer à la location ou sous-location de chambres de service aménagées sous les combles, dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de l’habitation principale du bailleur ou du locataire principal.

L’exonération d’imposition est partielle lorsqu’il s’agit d’une location habituelle - à la journée, à la semaine ou au mois - à des personnes n’élisant pas domicile dans le logement : ex. chambres d’hôtes. Les ressources provenant de la location de chambres d’hôtes sont exonérées lorsque celles-ci n’excèdent pas 760 euros par an (taxes comprises).

Les deux exonérations peuvent, le cas échéant, se cumuler : par exemple, dans le cas d’une location de pièces à des étudiants pendant l’année scolaire et en chambres d’hôtes l’été.

En revanche, l’exonération des chambres d’hôtes ne peut se cumuler avec le régime spécial d’imposition des BIC accessoires réalisés par les agriculteurs au titre du tourisme à la ferme.

Réduction d’impôt pour les logements loués meublés : le dispositif « Censi-Bouvard » 

La réduction d’impôt sur le revenu dite « LMNP » (Location Meublée Non Professionnelle) ou « Censi-Bouvard » s’applique aux contribuables personnes physiques domiciliés en France, loueurs en meublé non professionnels, qui ont acquis jusqu’au 31 décembre 2016 un logement neuf ou réhabilité en vue de sa location meublée. Le logement doit être situé dans des établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées, des établissements de soin de longue durée pour personnes en perte d’autonomie, des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, des résidences pour étudiants ou encore des résidences de tourisme classées.

La loi de finances pour 2017 (article 69) a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2017 à l’exclusion toutefois des logements des résidences de tourisme pour les acquisitions effectuées à partir du 1er janvier 2017. Cependant une mesure transitoire prévoit que les logements des résidences de tourisme continuent à bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour les investissements réalisés jusqu’au 31 mars 2017 si :

  • dans le cas de l’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement, un contrat préliminaire de réservation a été signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016 ;
  • dans les autres situations, une promesse d’achat ou promesse synallagmatique de vente a été signée au plus tard le 31 décembre 2016.

Le dispositif « Censi-Bouvard » permet une réduction d’impôt dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000 € HT, à hauteur de 11% du prix HT pour les logements. Le logement devra par ailleurs être loué pendant une durée de neuf ans reconductibles.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Le même article 69 de la loi de finances pour 2017 a mis en place un nouveau dispositif de réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation des résidences de tourisme. Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt devront être adoptés en assemblée générale des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Le taux de la réduction d’impôt est de 20% du montant des dépenses visées dans la limite d’un plafond de 22 000 € par logement ; l’avantage fiscal ne pourra donc en pratique excéder 4 400 € par logement.

TVA

Locations et prestations concernées

Les locations en meublé sont exonérées de TVA, à l’exception des :

  • prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, villages de vacances classés, résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme ;
  • prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Régime juridique

C’est le bailleur qui doit acquitter la TVA sur le prix de la location meublée, mais il peut en principe l’inclure dans le montant du loyer.

Il y a une franchise de TVA sur les locations meublées soumises à cette taxe, lorsque le loyer total perçu par le bailleur pendant l’année précédente n’excède pas le seuil de 82 800 euros (hors taxes).

Le taux de la TVA est de 10 % sur le prix de location du logement ; toutefois, la fourniture de logements dans les maisons de retraite, les établissements pour personnes handicapées, les logements-foyers, les logements de jeunes travailleurs, les centres de réadaptation professionnelle et les centres d’accueil bénéficient du taux réduit de 5,5%. Tous les services annexes éventuels (petits déjeuners, blanchissage, téléphone) doivent être facturés en sus au taux de TVA qui leur est propre.

Les loueurs doivent déclarer les locations passibles de la TVA au service des impôts dont relèvent les logements loués, dans les quinze jours suivant la location.

Toutefois, lorsqu’en raison du montant des loyers, le bailleur bénéficie d’une franchise de TVA, il est dispensé de déclaration.
 

Impôts locaux et autres impôts

Taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due dans les conditions de droit commun. Seuls les logements-foyers sont susceptibles de bénéficier de l’exonération de longue durée prévue pour les constructions neuves.

Dans certains cas, les collectivités territoriales et les EPCI à fiscalité propre peuvent décider, pour la part qui leur revient, des exonérations totales ou partielles de TFPB.

Taxe d’habitation

Lorsque le logement loué meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire ou sous-locataire, c’est l’occupant (locataire ou sous-locataire) qui est imposable à la taxe d’habitation.

Lorsque le logement loué meublé par le propriétaire ou le locataire principal constitue, en tout ou partie, son habitation personnelle, c’est le propriétaire ou le locataire principal qui acquitte la taxe d’habitation :

  • s’il occupe personnellement le logement à titre de résidence principale ou secondaire, dans l’intervalle des locations,
  • ou si le logement loué meublé fait partie de son habitation personnelle.

Contribution économique territoriale

La contribution économique territoriale remplace la taxe professionnelle. Les loueurs en meublé sont assujettis à la contribution économique territoriale, c’est-à-dire d’une part à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, d’autre part, lorsque le chiffre d’affaires annuel dépasse 152 500 euros, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). En sont exonérés :

  • les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique ;
  • les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans les limites raisonnables ;
  • sauf délibération contraire des collectivités territoriales ;
    • les personnes qui louent en meublé des locaux classés meublés de tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle ;
    • les personnes qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle et qui ne peuvent bénéficier des exonérations précédentes.

Contribution sur les revenus locatifs

Les loueurs en meublé, personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, exonérées de TVA ou bénéficiant de la franchise en base ; sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) lorsque les locaux sont situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins.

Impôt de solidarité sur la fortune

Les locaux d’habitation loués meublés ne sont considérés comme des biens professionnels pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune que si le propriétaire des locaux est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, qu’il réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité et qu’il retire de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels son foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts.

Prélèvements sociaux

Les loueurs en meublé assujettis aux cotisations de sécurité sociale sont soumis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus d’activité. Les autres loueurs en meublé sont assujettis à la CSG, à la CRDS et au prélèvement social au titre des revenus du patrimoine.

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