Habitat participatif : un cadre juridique pour habiter autrement

L’habitat participatif repose sur une démarche citoyenne : il permet à des groupes de personnes de construire leur logement et de partager un mode de vie écologique et communautaire, à moindre coût. Il est encadré par la loi Alur.

Mis à jour le 21/06/2019

L’habitat participatif : un mode de logement alternatif et « sur mesure »

Prendre part à un groupe d’habitat participatif, c’est se mettre à plusieurs pour trouver un terrain, concevoir des logements sur mesure en les adaptant aux besoins et au goût de chacun, et imaginer une manière de vivre autrement, plus écologique et plus communautaire. 

Si la notion de « vivre autrement » est fondatrice de l’habitat participatif, le développement durable en est aussi l’un des piliers. Le projet d’habitat s’élabore en appliquant au plus près ses préceptes : orientation du bâti, sources de chaleur renouvelables, gestion des déchets, choix des matériaux... Financièrement, les opérations d’habitat participatif permettent d’ailleurs de construire à coût maîtrisé. 

Quelques exemples d’habitat participatif :

  • À Strasbourg, c’en plein centre-ville historique qu’un immeuble bas-carbone a été imaginé pour le projet Greenobyl ;
  • À Bruxelles, les habitants du projet Brutopia disposent d’une voiture à partager entre tous les habitants et ont créé un parking de 80 places pour les vélos ;
  • À Montpellier, dans le projet MasCobado, les chambres d’amis sont des espaces communs que l’on « privatise » au gré des visites.

Le cadre juridique de l’habitat participatif

C’est la loi Alur du 24 mars 2014 qui a créé un statut juridique pour l’habitat participatif. 

Avec la loi Alur, les personnes participantes à un projet d’habitat participatif sont ont la qualité d’associé et acquièrent donc au préalable des parts sociales de ces sociétés. Elles participent activement à la conception et aux décisions relatives à la construction ou à l’acquisition de l’immeuble puis, le cas échéant, à la gestion des immeubles.

Ces sociétés d’habitat participatif peuvent désormais aussi prendre la forme d’une coopérative d’habitants ou d’une société d’attribution et d’autopromotion, nouvelles formes juridiques non obligatoires pour ce type de projets.

Des mesures communes aux types de société ont été prévues par la loi Alur, et notamment :

  • la possibilité d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social ;
  • la limitation de la responsabilité des associés à leur apport dans le capital ;
  • la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’attribution et d’autopromotion ;
  • l’obligation pour les locataires non associés de signer une charte fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble, notamment les règles d’utilisation des lieux de vie collective qui sera annexée à leur contrat de bail ;
  • l’obligation pour ces sociétés de justifier d’une garantie permettant d’assurer l’achèvement de l’immeuble construit.

Les sociétés coopératives d’habitants 

Les sociétés coopératives d’habitants peuvent prendre la forme civile ou la forme commerciale et sont régies par les dispositions non contraires de la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération. 

Elles ont pour objet de fournir à leurs associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Pour cela elles peuvent construire ou acquérir un immeuble ; elles assurent ensuite la gestion et l’entretien de l’immeuble. Un dispositif anti-spéculatif est prévu (prix de cession des parts sociales limité à leur montant nominal majoré sur l’IRL) et les sorties de la société sont encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de la société. Ces sociétés sont autorisées à proposer des services aux tiers, le volume de ces activités étant toutefois encadré. Les associés coopérateurs doivent s’acquitter d’une redevance, afin notamment de rembourser l’emprunt contracté par la société pour la construction de l’immeuble.

Un contrat coopératif est conclu entre la société coopérative d’habitants et chaque associé coopérateur avant l’entrée en jouissance de ce dernier. A noter que des parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti. Ces parts concourent à la formation du capital social.

Les sociétés d’attribution et d’autopromotion 

Les sociétés d’attribution et d’autopromotion peuvent prendre la forme civile ou la forme commerciale. Elles ont pour objet d’attribuer à leurs associés la jouissance ou la propriété de logements. Elles peuvent pour cela construire un immeuble. Contrairement aux coopératives d’habitants, ces sociétés peuvent donc donner lieu à des copropriétés lorsque les statuts prévoient une attribution en propriété, dès lors que l’un des associés se retire ou bien que la société est dissoute. Si les statuts prévoient une attribution en jouissance, la société aura vocation à perdurer dans le temps. Les sorties de la société sont également encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de la société.

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