Investissement locatif : les différents dispositifs

Des avantages fiscaux (déduction du revenu imposable ou réduction d’impôt sur le revenu) sont accordés aux ménages qui achètent des logements neufs pour les louer. Les différents dispositifs d’investissement locatif (Denormandie, Pinel, Cosse « Louer abordable ») répondent à différentes caractéristiques.

Publié le 12/06/2019

Le dispositif Denormandie

Depuis le 1er janvier 2019, les futurs propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé. C’est également un moyen, pour les collectivités locales, d’associer les investisseurs privés à la lutte conte l’habitat indigne et la revitalisation des centres anciens.

L’aide fiscale porte sur les travaux de rénovation effectués dans le bien avec pour objectif, à terme, d’avoir un parc de logements de meilleure qualité, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre, et d’améliorer l’attractivité dans les centres des villes moyennes. 

Les 222 villes du plan Action Cœur de Ville, mais aussi certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire peuvent proposer à des particuliers ou à des promoteurs d’investir, de rénover et de louer moyennant une défiscalisation.

Cette aide, votée dans le cadre de la loi de finance 2019, est un outil de plus pour aider les collectivités locales à rendre leur centre-ville plus attractif.

Le dispositif Cosse « Louer abordable » 

Le dispositif Cosse « Louer abordable » permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement sur les revenus locatifs ; il se substitue aux dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien » (dispositif supprimé en 2006, mais dont les effets fiscaux étaient encore applicables par prorogation triennale aux baux respectant les conditions de plafonnement des loyers et des ressources).

Avec le dispositif « Louer abordable », un propriétaire bailleur peut louer son logement à un niveau de loyer abordable, à des ménages modestes, en bénéficiant d’une déduction fiscale pouvant aller jusqu’à 85% de ses revenus locatifs. C’est également un principe solidaire : plus le loyer pratiqué est bas et le logement situé dans une ville où il est difficile de se loger, plus la déduction fiscale est attractive. Le montant de la déduction varie selon :

  • le type de convention (convention avec ou sans travaux et déterminée selon le loyer pratiqué),
  • et l'implantation du logement.

Le dispositif Cosse « Louer abordable » ne s’applique que dans les zones tendues et est conditionné au respect des mêmes plafonds de loyers et de ressources que ceux applicables au dispositif Pinel. Il n’est en revanche pas cumulable avec le dispositif Pinel. 

Comment bénéficier du dispositif « Louer abordable » ?

Pour en bénéficier, il faut impérativement avoir signé une convention avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) pour le logement mis en location.

Le dispositif Pinel

Le dispositif d’investissement locatif dit « Pinel », entré en vigueur le 1er janvier 2013, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour :

  • l’acquisition d’un logement neuf (achevé ou en l’état de futur achèvement), 
  • l’acquisition d’un logement remis à l’état neuf, 
  • la construction d’un logement neuf, 
  • l’acquisition d’un local transformé en logement ou l’acquisition de locaux non décents réhabilités.

Les opérations doivent avoir été réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.

Le dispositif Pinel est réservé aux zones tendues, c’est-à-dire aux secteurs géographiques où la demande locative est forte et où il existe de réels besoins en logement intermédiaire entre le parc social et le marché libre : les logements doivent être situés dans les zones A ou B1 du zonage ABC. 

Les revenus du locataire doivent également être inférieurs à un plafond de ressources. Le plafond du loyer applicable au logement dépend de la date de réalisation de l’investissement. 

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