Les PLAI adaptés : un programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance

Les prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI) sont des prêts que peut attribuer l’État aux bailleurs de logements sociaux pour financer la construction, l’acquisition et l’amélioration de logements loués à des personnes cumulant des ressources faibles et des difficultés sociales. Tout bailleur qui, en réponse à l’appel d’offres lancé par le ministère, répond aux contreparties sociales de construction définies par cahier des charges pourra bénéficier d’un financement complémentaire dans le cadre de son projet.

Mis à jour le 21/05/2019

Présentation et objectifs du programme

La notion d’habitat adapté qualifie des opérations essentiellement destinées à des ménages fragiles rencontrant des difficultés non seulement économiques, mais aussi sociales et dont la situation nécessite la proposition d’un habitat à loyer et charges maîtrisés, ainsi que d’une gestion locative adaptée et, le cas échéant, d’un accompagnement.

Le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance vise à développer une offre nouvelle de PLAI adaptés, dont le besoin est croissant, à destination de ces ménages. Ouvert aux bailleurs sociaux et aux maîtres d’ouvrage agréés en matière de maîtrise d’ouvrage d’insertion, il permet de soutenir financièrement les opérations correspondantes, supposant une ingénierie de projet dédiée.

Ce programme permet ainsi d’offrir des logements pérennes dont les caractéristiques physiques et financières sont adaptées aux caractéristiques des ménages cibles : le coût d’usage des logements est adapté aux ressources des ménages, qui sont par ailleurs rendus solvables grâce à l’aide personnalisée au logement (APL). À cet égard, le programme peut être l’occasion du montage d’opérations innovantes, privilégiant, par exemple, les logements économes en énergie, maximisant la qualité d’usage (meilleure conception des logements et réduction des surfaces, notamment annexes), concourant à la réduction des délais de réalisation et à la rationalisation des coûts d’investissement, d’entretien et d’exploitation.

Ces logements font également  l’objet d’une gestion locative adaptée et, le cas échéant, d’un accompagnement ciblé sur le logement, selon les besoins des occupants.

Le programme, qui a été créé en 2013, est financé par les majorations de prélèvement opérées sur les communes carencées SRU. Celles-ci sont versées au Fonds national des aides à la pierre (FNAP), instance partenariale de gestion des aides à la pierre créée en juillet 2016, qui détermine l’emploi de ces fonds, destinés au financement de la réalisation de logements locatifs très sociaux à destination des ménages rencontrant des difficultés d’accès au logement. Jusqu’en 2016, cette ressource alimentait le Fonds national pour le développement d’une offre locative très sociale dont le comité de gestion sélectionnait les opérations financées par le programme.

Une procédure d’instruction adaptée aux besoins des territoires

Le nouveau document-cadre ambitionne de donner une impulsion nouvelle à ce programme afin de maximiser la production de logements PLAI adapté afin de mieux répondre aux besoins des ménages aux revenus les plus modestes demandeurs de logements sociaux, qui s’expriment sur tout le territoire.

Élaboré en partenariat avec les partenaires du FNAP (collectivités, bailleurs, associations, organismes de maîtrise d’ouvrage d’insertion) et les services de l’État (DHUP, DIHAL , services déconcentrés), il vise à répondre aux difficultés identifiées relatives aux conditions de montage, d’instruction et de sélection des opérations de logements PLAI adapté, qui ont pu freiner le développement de cette typologie de logement, au cours des quatre premières années du programme.

Ce document-cadre définit les conditions d’octroi de la subvention spécifique PLAI adapté (critère d’éligibilité, forfait de référence de la subvention, procédure). S’agissant, notamment, de la définition du produit, il réaffirme les deux piliers principaux du logement très social PLAI adapté : un loyer ou une redevance maîtrisé et une gestion locative adaptée ou renforcée, voire un accompagnement ciblé sur le logement.

Il fixe la primauté du respect de ces deux piliers sur le respect du montant de subvention de référence, qui peut donc être modulé à la baisse, ou à la hausse, notamment pour permettre le financement des contreparties sociales, tout en rappelant la nécessité d’optimiser au maximum les plans de financement et notamment d’associer tous les cofinanceurs possibles.

À chaque exercice de programmation des aides à la pierre, le FNAP fixera, à chacune des régions, des objectifs en logements PLAI adapté ainsi qu’une enveloppe de crédits associée. Les demandes de subvention PLAI adapté donnent lieu à une instruction commune et unique avec la demande d’agrément PLAI de référence.

Le comité national consultatif, réunissant l’ensemble des partenaires du FNAP et des personnalités qualifiées concernées par l’accès au logement des personnes défavorisées, peut être saisi par les maîtres d’ouvrage et les directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL), en orientation ou en recours des décisions prises localement en application des dispositions précitées, notamment en cas de refus de financement.

Ce document-cadre est pluriannuel et n’a donc pas vocation à être modifié tous les ans.

Bilan du programme depuis 2013

Lancé en 2013 dans le cadre du plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale, le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance a permis le financement de 647 opérations, représentant 2 248 logements très sociaux PLAI adaptés sélectionnés par le biais d’appels à projets successifs :

  • 2013 : 175 opérations représentant 637 logements ;
  • 2014 : 108 opérations représentant 319 logements ;
  • 2015 : 204 opérations représentant 595 logements ;
  • 2016 : 51 opérations représentant 181 logements ;
  • 2017 : 109 opérations représentant 716 logements (dont 87 opérations de logements ordinaires représentant 287 logements).

Ces appels à projets successifs ont permis de sensibiliser les acteurs sur la nécessité de progresser pour mettre en œuvre des solutions innovantes permettant d’offrir des logements pérennes dont les caractéristiques physiques et financières sont adaptées aux ménages les plus fragiles.

[Infographie] Les PLAI adaptés en chiffres
[Infographie] Les PLAI adaptés en chiffres

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-5 appels à projets organisés en 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017
-647 opérations retenues
-2248 logements programmés
-19 M€ délégués de 2013 à 2017
Suivi des délégations de crédits PLAI adaptés (DHUP/PH/PH2)

Documents pratiques

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