Travaux à la charge du bailleur
Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :
- Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (installation d'un digicode, ...)
- Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste, ...)
- Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante, ...)
- Travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent
- Entretien des toitures et façades végétalisées
certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.
Avant de réaliser les travaux
Informer le locataire
Avant le début des travaux, le propriétaire a l'obligation d'informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.
Cette notification doit obligatoirement préciser :
- la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...)
- et leur mode d'exécution (date de début, durée, nécessité d'accès etc...).
Si ces travaux sont urgents (exemple : chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Il n'est pas obligé de permettre l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.
Dédommager le locataire
Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.
Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
Par ailleurs, si les travaux :
- présentent un caractère abusif
- ou ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification de travaux
- ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,
le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement pour demander :
- l'interdiction des travaux entrepris
- ou l'interruption des travaux entrepris
- ou la résiliation du bail, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.
Où s'adresser ?
Si le propriétaire ne fait pas les travaux
Recours
Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.
Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doitle mettre en demeure d'exécuter ses obligations.
Institut national de la consommation (INC)
Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :
- une commission départementale de conciliation,
- ou le greffe du tribunal.
Où s'adresser ?
même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.
Sanction
S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :
- contraindre le bailleur à les exécuter,
- autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
- accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Obligation de mettre en location un logement en bon état
Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement qui est notamment :
- en bon état d'usage et de réparations,
- et doté d'équipements en bon état de fonctionnement.
Exception
Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.
Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :
- la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
- la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
- la durée de cette imputation,
- et, en cas de départ anticipé du locataire, les conditions de son dédommagement.
Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Toutefois, le bailleur et son locataire peuvent s'accorder en vue de sa remise en état.
Textes de référence
Obligations du bailleur
Information du locataire et adaptation du logement
Travaux en cas de vétusté ou force majeure
Articles 1719, 1720, 1723 et 1724 : obligations bailleur, interdictions bailleur, réparations urgentes
Logement décent
Travaux d'adaptation
Service en ligne et formulaires
Institut national de la consommation (INC) - Modèle de document
Ministère chargé du logement - Formulaire
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