Location immobilière : travaux à la charge du bailleur

Délivrance d'un logement en bon état

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général.

Principe

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement :

en bon état d'usage et de réparations,
et doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Exception

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
la durée de cette imputation,
et, en cas de départ anticipé du locataire, les conditions de son dédommagement.

Nature des travaux

Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),
les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),
les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),
les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...),
les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.

certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Exécution des travaux

Obligation d'information

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d'informer le locataire de leur réalisation par une notification :

remise en mains propres,
ou adressée en recommandé avec accusé de réception.

Cette notification doit obligatoirement préciser :

la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...)
et leur mode d'exécution (date de début, durée, nécessité d'accès etc...).

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement, sauf les samedis, dimanches et jours fériés (il peut toutefois choisir de le faire).

si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire a droit à un dédommagement.

Dédommagement du locataire

Le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du bailleur.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie.

Par ailleurs, si les travaux :

présentent un caractère abusif,
ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,
ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le locataire peut saisir le tribunal d'instance pour demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également demander au tribunal la résiliation du bail lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Non-exécution des travaux

Démarches

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doitle mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

Accéder au modèle de document

Institut national de la consommation (INC)

même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Sanctions

S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

contraindre le bailleur à les exécuter,
autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.