Location meublée ou vide : quelles différences ?

Vérifié le 06/03/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales

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Certaines règles sont différentes entre un bail d'un logement vide et un bail de logement meublé, notamment en ce qui concerne la durée du bail, le dépôt de garantie, le congé (préavis) et l'ameublement du logement.

Bail d'habitation

Bail mobilité

Logement vide

Logement meublé 

Logement meublé

Durée du bail

3 ans minimum

1 an minimum (9 mois si le locataire est étudiant)

De 1 à 10 mois maximum

Dépôt de garantie

1 mois maximum

2 mois maximum

Aucun

Préavis du bailleur

6 mois minimum

3 mois minimum

Possible avec un motif légitime (faute du locataire)

Préavis du locataire

3 mois minimum

1 mois minimum

1 mois minimum

Impôt sur le revenu du bailleur

Revenus fonciers à déclarer

Revenus locatifs à déclarer

Revenus locatifs à déclarer

Attention, la liste des éléments d'ameublement définissant le logement meublé diffère selon la date de signature du bail.

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un d'ameublement minimum :

Literie avec couette ou couverture

Volets ou rideaux dans les chambres

Plaques de cuisson

Four ou un four à micro-onde

Réfrigérateur

Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°

Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas

Ustensiles de cuisine

Table

Sièges

Étagères de rangement

Luminaires

Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de la liste des éléments d'ameublement.

La loi ne précise pas les critères d'ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. C'est le juge qui a précisé au fil du temps les caractéristiques d'un logement meublé.

Pour être considéré comme tel, un logement loué meublé avant le 1er septembre 2015 doit ainsi être doté de meubles et d'éléments d'équipement en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :

Meubles

Literie

Gazinière ou plaques chauffantes

Réfrigérateur

Ustensiles de cuisines.

D'autres règles sont identiques pour un bail d'habitation vide et un bail d'habitation meublée.

C'est le cas pour tout ce qui touche à l'accès à un logement mis en location, c'est-à-dire :

le dossier du candidat locataire,

les règles du cautionnement,

les frais d'agence immobilière,

les questions de discrimination au logement,

les critères de décence,

le loyer : fixation du loyer, paiement du loyer, conséquences d'un impayé, révision du loyer en cours de bail et sa réévaluation en fin de bail,

charges locatives,

assurance habitation,

utilisation du logement,

travaux et réparations locatives,

sous-location.

Particularités :

un logement meublé peut également être mis en location en tant que meublé de tourisme,

un logement social est un logement vide, mais il obéit à certaines règles particulières,

les locations dites loi de 48 obéissent à une réglementation particulière concernant la fin du bail (conditions de sortie du régime de 48, congé du bailleur et congé du locataire).

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