Logement social (HLM) : définition, catégories, financement, attribution, acteurs

Un logement social ou HLM est un logement construit avec l’aide de l’État et qui est soumis à des règles de construction, de gestion et d’attributions précises. Les loyers sont également réglementés et l’accès au logement conditionné à des ressources maximales.

Mis à jour le 02/07/2019

Les règles du logement social

Les loyers HLM, tout comme la désignation des locataires, sont soumis à des règles fixées par l’État. Ainsi, le montant du loyer au m2 est limité et le locataire devra passer par une commission d’attribution pour obtenir un logement. Cette commission examine les demandes des candidats selon des critères précis, notamment  le plafond de revenus. L’accès au logement social est en effet conditionné à des ressources maximales : le logement devant permettre à des ménages modestes de bénéficier des loyers moindres que dans le parc privé, les revenus des ménages sont forcément limités.
Depuis 1979, c’est la signature d’une convention entre le bailleur social (celui qui construit et gère le logement social) et l’Etat, qui fait entrer un logement dans la catégorie du logement social. On parle de la convention APL (aide personnalisée au logement). Cette convention va déclencher les aides, à la fois pour les locataires, les aides personnalisées au logement, mais également les aides au bailleur pour la construction.
C’est cette même convention qui va déterminer le montant du loyer au mètre carré. En effet, c’est l’une des caractéristiques du logement social : la nature du prêt octroyé par l’État pour financer la construction de l’immeuble va déterminer le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes.

 

Des loyers moins chers

En moyenne, les loyers du parc social sont deux fois moins élevés que ceux du parc privé, parfois trois fois moins dans les zones tendues où la demande de logement social est plus forte que le parc existant.

 

Le supplément de loyer de solidarité (SLS)

Depuis 2009, la loi Boutin a introduit le supplément de loyer (SLS). Cette mesure impose au locataire qui, une fois entré dans le logement social, dépasse les plafonds, de payer une part de loyer supplémentaire. Si le dépassement des plafonds devient trop important, le locataire devra quitter son logement. Pour établir ce SLS, tout locataire doit déclarer chaque année ses revenus à son bailleur.

 

Les catégories de logements sociaux

Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes, lors de la construction de l’immeuble :

  • le PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques. Les loyers sont compris entre 4,56 €/m2 et 5,97 €/m2 selon les régions ;
  • le PLUS (prêt locatif à usage social) correspond aux HLM traditionnelles. Les loyers sont compris entre 5,14 €/m2 et 6,70 €/m2 selon les zones. Plus de 80 % des logements sociaux sont régis par ce plafond de loyer et de ressources ;
  • le PLS (prêt locatif social) finance des logements situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu. En fonction de la nature du prêt, le plafond de revenus pris en compte pour avoir droit au logement social est différent. Il existe ainsi trois niveaux de plafonds progressifs qui correspondent à trois niveaux de loyers. Plus le loyer est élevé, plus les plafonds de ressources des ménages le sont.

 

L’attribution des logements sociaux

L’une des caractéristiques du logement social, c’est qu’un locataire ne peut pas directement signer un bail avec un organisme pour un logement de son choix. Il doit constituer un dossier et faire sa demande en ligne auprès du service dédié : faire une demande de logement social.
Le critère principal est de ne pas dépasser des plafonds de ressources. Contrairement aux idées reçues, ces plafonds sont relativement élevés puisque 60 % de la population y est éligible. À Paris par exemple, une personne seule ne devra pas gagner plus de 2 130 euros mensuels pour prétendre à un logement PLUS (soit 80 % des logements sociaux).

 

Le financement du logement social

Une fois la décision de construction d’un logement social prise par la collectivité, l’État ou par un organisme HLM, la réalisation peut être financée par différents acteurs en fonction des objectifs de logement.
Les principaux financeurs
Les logements sociaux peuvent être financés par :

  • l’État (essentiellement via des aides fiscales) ;
  • les collectivités territoriales (région, département, agglomération, commune…) ;
  • la Caisse des dépôts et consignations : c’est elle qui octroie les prêts à très long terme en s’adossant sur les dépôts de l’épargne populaire comme le livret A. Les prêts sur 30 ou 70 ans constituent près de 75 % du financement ;
  • Action logement (le 1% logement versé par les employeurs) ;
  • le bailleur lui-même sur ses fonds propres.

En fonction des financements qu’ils ont apportés (fourniture du terrain, subventions…), les financeurs disposent de quotas d’appartements réservés, pour lesquels ils proposent des candidats locataires qui leur en font la demande, en fonction de leur situation familiale, de leurs revenus et de leur état de précarité…
Ces financeurs sont appelés les réservataires et disposent d’un contingent. L’État dispose ainsi d’un contingent préfectoral.

 

Les professionnels du logement social

Deux sites publics sont spécialement dédiés aux professionnels
L’un destiné aux professionnels de la demande de logement social. Il diffuse des informations techniques et métier relatives au système national d’enregistrement (SNE) de la demande de logement social créé par la loi du 25 mars 2009 et opérationnel depuis avril 2011.

 

Le site des professionnels du logement social

 

L’autre est destiné au financement du logement social. Il a vocation à capitaliser les informations réglementaires pour les professionnels du financement du logement (gestionnaires État, délégataires des aides à la pierre, maîtres d’ouvrage HLM) mais aussi à faire le lien avec les systèmes d’informations permettant d’optimiser les processus de gestion et la prise en charge des réflexions nécessaires pour le suivi et l’évolution des politiques de l’habitat.

Le financement du logement social

 

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