Loyers impayés et expulsion du locataire

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit s'adresser à son assureur ou à la caution de son locataire. Si le locataire bénéficie d'une allocation logement, le bailleur a obligation de prévenir la Caf ou la MSA. La résiliation du bail (étape préalable à l'expulsion) peut ensuite être prononcée par le juge, de façon "automatique" si le bail contient une clause résolutoire. Le juge peut aussi la prononcer après examen de la situation (on parle alors de résiliation judiciaire).

Vérifié le 11/01/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales

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Faire appel à la caution ou à l'assurance

Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

À noter

propriétaire et locataire peuvent choisir de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord (exemple : étalement du remboursement).

Prévenir la caisse d'allocations familiales

Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a obligation de prévenir la Caf (ou la CMSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé.

La Caf (ou CMSA) considère qu'il y a impayé :

Pour la Caf (ou CMSA), il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges.

Par exemple :

  • un loyer de 430 €
  • des charges mensuelles de 90 €
  • une aide au logement de 200 €

L'impayé est établi lorsque la dette est de :

430 x 2 = 860 €

Pour la Caf (ou CMSA), il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.

Par exemple :

  • un loyer de 430 €
  • des charges mensuelles de 90 €
  • une aide au logement de 200 €

L'impayé est établi lorsque la dette est de :

430 - 200 = 230

230 x 2 = 460 €

Résiliation du bail

La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail d'une clause résolutoire. Il doit s'agir d'une clause prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

Commandement de payer

Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit prendre contact avec un huissier pour qu'il envoie au locataire (et à la personne qui s'est portée caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées.

Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et, à défaut d'accord, doit saisir le tribunal d'instance de son domicile.

Délais de paiement

Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier. S'il ne peut pas les payer, il peut durant ce délai :

À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :

  • si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement,
  • si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion. Le propriétaire peut saisir le juge en référé.Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Assignation en justice

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

Décision du juge

Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Lorsque le juge a ordonné la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux.

Délais pour quitter le logement

À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire.

Le TGI peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).

Demande de délais à une mesure d'expulsion

Accéder au formulaire

Ministère chargé de la justice

Pour vous aider à remplir le formulaire :

Notice pour demander un délai à une mesure d'expulsion

Expulsion

Intervention d'un huissier

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Attention

le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.

Selon que le locataire est présent ou non

Le jour de l'expulsion :

  • si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
  • si le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
  • si le locataire est absent : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Expulsion interdite durant la "trêve hivernale"

Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante.

Toutefois, la trêve hivernale ne s'applique pas dans les cas suivants :

  • Le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril
  • L'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants)
  • Une résidence principale (domicile) est squatté (occupé par des personnes entrées illégalement)
  • Une résidence secondaire ou un garage (ou tout autre lieu) est squatté. Dans ce cas, la décision d'expulsion prononcée par le juge peut explicitement priver les squatteurs du bénéfice de la trêve hivernale.

Durant la trêve hivernale, un propriétaire a le droit d'engager une procédure d'expulsion en saisissant le juge du tribunal d'instance en référé. Si l'expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin de la trêve.

À savoir

dans les départements d'outre-mer (Dom), une trêve cyclonique peut s'appliquer. Les dates varient selon les départements, il convient de se renseigner auprès de la préfecture concernée.

Où s'adresser ?

Service d'accompagnement, de conseils et de prévention en cas de risques d'expulsions liées aux situations d'impayés de loyers. Ce service s'adresse aussi bien au bailleur qu'au locataire.

Par téléphone

0 805 160 075

Numéro vert : appel et service gratuit, depuis un téléphone fixe ou mobile

Textes de référence

Pour en savoir plus

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