Mesures de lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil

Il existe en France près de 450 000 logements occupés considérés comme indignes. Ces logements présentent des risques pour la santé et la sécurité des habitants. Avec la loi Alur et la loi Elan, les pouvoirs publics se dotent de moyens supplémentaires pour empêcher la mise en location de logements indignes et freiner, voire restreindre, l’activité des marchands de sommeil.

Mis à jour le 17/05/2019

Habitat indigne, marchand de sommeil : de quoi parle-t-on

L’habitat indigne, ce sont des lieux utilisés à des fins d’habitation alors qu’ils ne sont pas prévus à cet effet ou un logement ou un bâtiment qui expose ses occupants à des risques dus à une dégradation forte du bâti. 
L’habitat indigne comprend, par exemple, les situations de logements insalubres, qui présentent un risque pour la santé des occupants (intoxication au monoxyde de carbone, saturnisme, problèmes respiratoires liés à des émissions de particules dans le logement, électrocution…). Le préfet, dans certains cas le maire ou l’intercommunalité, est responsable de ces procédures. 
L’habitat indigne inclut également les logements concernés par une procédure de péril, c’est-à-dire les situations présentant un risque de stabilité ou de solidité des ouvrages. C’est notamment le cas lorsqu’un immeuble menace la sécurité des habitants, des voisins ou simplement des passants. C’est alors le maire qui est chargé d’identifier ces désordres et de mener les procédures.

Un marchand de sommeil, c’est un propriétaire qui abuse de ses locataires en louant très cher un logement indigne, les mettant directement en danger : insalubrité, suroccupation organisée, division abusive de pavillons, etc.
Ces marchands de sommeil peuvent agir dans des copropriétés, contribuant ainsi à leur dégradation. Ces derniers précipitent en effet les copropriétés dans le cercle vicieux de la dégradation en ne s’acquittant pas de leurs charges. Ils sévissent également hors copropriétés en achetant des maisons individuelles qui peuvent aussi être louées dans des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine.
Parce que les marchands de sommeil entretiennent l’habitat indigne et le mal-logement tout en exploitant la détresse des plus démunis, le Gouvernement s’y attaque vigoureusement en durcissant les sanctions à leur encontre. 

Arrêté de péril et travaux d’office

Lorsque les situations sont repérées, les procédures conduisent à la prise d’arrêtés par le maire ou le préfet, selon les causes de l’indignité. Ces arrêtés visent à imposer la réalisation de travaux et, autant que nécessaire, le relogement ou l’hébergement temporaire des occupants dans un délai déterminé. Si le propriétaire ne réalise pas les mesures prescrites dans le délai imparti, le maire ou le préfet est en droit de les réaliser d’office, on parle alors de travaux d’office. Ils sont réalisés aux frais du propriétaire.

Un arrêté de péril peut concerner un ou plusieurs logements, les parties communes d’un immeuble ou l’immeuble entier. Ce sont au total environ 25 000 logements qui sont concernés chaque année en France par ces arrêtés et procédures diverses, au titre de l’insalubrité, l’indécence ou le péril.

Le permis de louer en zone d’habitat dégradé : permettre aux collectivités de vérifier la qualité des logements mis en location

Instaurés par la loi Alur, deux régimes permettent aux établissements de coopération intercommunale (EPCI) de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensembles immobiliers, pour lesquels la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable, telles que définies par le décret du 19 décembre 2016 :

  • le régime de la déclaration de mise en location ;
  • le régime d’autorisation préalable de mise en location.

Dans les secteurs géographiques définis, les communes peuvent réaliser des contrôles pour vérifier la bonne qualité des logements mis en location.

Pour les collectivités ayant déjà délibéré sur les éventuels périmètres d’application de ces deux nouveaux régimes, la publication des arrêtés relatifs aux formulaires Cerfa marque l’entrée des nouveaux régimes en phase opérationnelle. Outre le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration de mise en location, la délibération indique l’entrée en vigueur du dispositif, dans un délai minimum de 6 mois à compter de la publication de la délibération. 

Le régime de la déclaration de mise en location oblige les propriétaires à déclarer à la collectivité la mise en location d’un bien dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de location. Les manquements à cette obligation n’ont pas d’incidence sur la validité du bail, mais le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros.

Le régime d’autorisation préalable de mise en location est plus contraignant puisqu’il conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable. La demande d’autorisation préalable peut faire l’objet d’un refus lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, c’est-à-dire qu’il est jugé indigne. Délivrée dans un délai d’un mois, cette autorisation est valable deux ans suivant sa délivrance si le logement n’a pas été mis en location. Le transfert de l’autorisation à un nouvel acquéreur d’un logement s’effectue sur simple déclaration auprès de l’EPCI ou de la commune.

Le transfert de l’autorisation à un nouvel acquéreur d’un logement s’effectue sur simple déclaration auprès de l’EPCI ou de la commune, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation. L’autorisation délivrée doit être jointe au contrat de location.

Les manquements à cette obligation n’ont pas d’incidence sur la validité du bail, mais le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros et, en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, cette amende peut être portée à 15 000 €.

Interdire l’achat de biens immobiliers de location aux marchands de sommeil

Afin d’endiguer l’activité des marchands de sommeil, notamment dans les copropriétés, l’article 77 de la loi Alur a créé une nouvelle sanction pénale : la peine complémentaire d’interdiction d’achat d’un bien immobilier de location pour les marchands de sommeil condamnés.

Mise en œuvre de la peine : le contrôle par les notaires (article L 551-1 nouveau du CCH) 

Le notaire, à l’occasion de l’acte de vente, doit interroger le casier judiciaire national par l’intermédiaire de l’Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat (CSN) pour savoir si l’acquéreur, l’associé ou le mandataire social de la société se portant acquéreur a fait l’objet de l’une des condamnations visées ci-dessus. Si c’est le cas, l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat signé antérieurement est réputé nul aux torts de l’acquéreur. Le versement opéré lors de la signature reste acquis au vendeur. 

La violation de cette interdiction est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (L 434-41 du code pénal). 

Cet acte authentique de vente pourra toutefois être signé si l’acquéreur atteste que l’acquisition est destinée à son occupation personnelle. L’attestation et l’acte de vente doivent être transmis à l’administration fiscale pour éviter les fausses déclarations. 

Il existe trois types de bulletins de casier judiciaire (B1, B2, B3) dont les mentions, leur durée d’inscription et les destinataires sont définis par le code de procédure pénale. Le bulletin n° 2 (B2), qui sera dans le cas présent interrogé, comporte la plupart des condamnations pour crimes et délits. La demande de B2 par le CSN se fera de façon dématérialisée dans le cadre d’un protocole informatique en cours de mise en place avec le Casier judiciaire national

Entrée en vigueur du dispositif 

La création de la peine complémentaire est d’application immédiate : les juges peuvent d’ores et déjà prononcer cette peine complémentaire. Toutefois, pour faciliter le contrôle par l’automatisation de la consultation du casier judiciaire, un texte réglementaire est nécessaire. Ce texte réglementaire, de la compétence du ministère de la Justice, nécessitera une procédure CNIL au regard de la sensibilité des informations transmises.

L’astreinte administrative pour imposer aux propriétaires de réaliser les travaux prescrits

En amont et indépendamment d’éventuelles sanctions pénales et lorsque les travaux prescrits sur des logements indignes n’ont pas été exécutés dans les délais fixés, l’astreinte créée par l’article 79 de la loi Alur permet d’augmenter la pression sur les propriétaires indélicats.

L’entrée en vigueur de l’astreinte est conditionnée à la publication d’un texte réglementaire qui déterminera les conditions de la progressivité et de la modulation de l’astreinte. Ces conditions devront tenir compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

Cette possibilité d’assortir un arrêté d’une astreinte n’exonère pas la puissance publique de toute action en substitution du propriétaire défaillant pour mettre fin à un risque.

Permettre l’émergence d’un acteur unique en matière d’habitat indigne  

En matière de lutte contre l’habitat indigne, le pouvoir de décision relève, selon la nature des mesures envisagées, du préfet (insalubrité et saturnisme, etc.), du maire agissant au nom de l’État (police des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation) ou du maire agissant au nom de la commune (péril, etc.). La dissociation du pouvoir de police (du ressort exclusif du maire) et de certaines compétences en matière de logement (prises en charge par une intercommunalité) vient parfois compliquer davantage encore la définition et la mise en œuvre d’une politique locale efficace de lutte contre l’habitat indigne (repérage, mesures incitatives, actions coercitives).

La mise en œuvre d’office des mesures prescrites en cas de non-respect (travaux et, le cas échéant, hébergement ou relogement) peut, à l’intérieur d’une même police, incomber à un acteur différent de celui qui a le pouvoir d’édicter les mesures. La police la plus utilisée, celle de l’insalubrité, (1331-26 du ) illustre bien cette complexité : si le maire est chargé d’exécuter les travaux d’office (IV du L 1331-29 du code de la santé publique), le préfet assure l’hébergement temporaire des personnes et peut se substituer au maire pour les travaux d’office.

Cette complexité juridique et technique est un handicap pour la mise en œuvre de la lutte contre l’habitat indigne, tant pour la prise des arrêtés de la compétence du maire, que pour la mise en œuvre des mesures d’office prescrites par ses propres arrêtés ou par les arrêtés préfectoraux pour lesquels les textes prévoient que les travaux d’office sont réalisés par le maire. Les services techniques (direction départementale des territoires, direction départementale de la cohésion sociale, préfecture, délégations territoriales des agences régionales de la santé et services communaux d’hygiène et de santé) font ainsi état dans le cadre de l’enquête habitat indigne de difficultés récurrentes rencontrées dans le traitement de l’habitat indigne, liées notamment à la multiplicité des acteurs et leur difficile coordination.
 

Les mesures prévues par la loi Elan

La loi Elan, votée fin 2018, prévoit davantage de moyens pour lutter contre l’habitat indigne et un durcissement des sanctions envers les marchands de sommeil, avec 4 piliers.

Pilier 1 : Lutter contre les grandes copropriétés dégradées, grâce au plan Initiative copropriété :

  • 3 milliards d’euros mobilisés sur 10 ans ;
  • transformer les copropriétés lorsqu’elles sont trop dégradées ;
  • redresser les copropriétés par des travaux de rénovation et de mise aux normes ;
  • prévenir la dégradation des copropriétés fragiles.

Tout comprendre au plan Initiative copropriété

Pilier 2 : Requalifier l’habitat dans les centres anciens dégradés :

  • simplifier les procédures pour accélérer les décisions et les travaux ;
  • agir sur le financement et la gestion des copropriétés.

Pilier 3 : Déclarer la guerre aux marchands de sommeil en les tapant au portefeuille :

  • sanctions financières ;
  • confiscation de leurs biens ;
  • interdiction d’acquérir de biens pendant 10 ans ;
  • dénonciation obligatoire des marchands de sommeil par les syndics et les agences. 

Pilier 4 : Accélérer la rénovation urbaine :

  • doubler le budget de l’Agence nationale de la rénovation urbaine, de 5 à 10 milliards d’euros ;
  • augmenter de 50 à 80 % le taux de subvention pour la transformation en logement social ou la démolition pour les copropriétés très dégradées ;
  • accompagner les élus et simplifier l’examen des projets.
     
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