Peut-on faire réduire son loyer à Lille ? (bail signé entre février et octobre 2017)

En cours de bail

Condition

S'agissant d'un bail signé entre le 1er février et le 17 octobre 2017, le locataire est en droit d'obtenir une diminution de loyer si le loyer (loyer hors complément de loyer) fixé dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Démarche auprès du bailleur

Nouveau loyer proposé

Le locataire peut estimer la surévaluation de son loyer en le comparant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires au sien.

Ces logements doivent être situés :

soit dans le même groupe d'immeubles,
soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le locataire doit identifier :

au moins 6 références dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants,
au moins 3 références dans les autres zones géographiques.

Au moins deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Pour chaque référence doivent être mentionnés :

le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble,
la qualité et l'époque de construction de l'immeuble,
l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur,
la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
l'existence d'annexes éventuelles,
son état d'équipement, notamment présence d'eau courante, de W-C intérieur, de salle d'eau, de chauffage,
la période de construction de l'immeuble,
l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent notamment être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers.

Procédure

Le locataire peut engager une procédure de demande de diminution de son loyer :

soit auprès du bailleur, puis en cas d'échec auprès de la commission départementale de conciliation (CDC), et en cas de nouvel échec auprès du juge du tribunal d'instance,
soit auprès du bailleur, puis en cas d'échec auprès du juge tribunal d'instance.

le locataire a un délai de 3 ans à partir de la date de signature du bail pour saisir la CDC ou le juge du tribunal d'instance.

La demande adressée au bailleur doit être écrite et formulée :

par lettre recommandée avec avis de réception,
ou par acte d'huissier,
ou par lettre remise en mains propres contre émargement.

La proposition de nouveau loyer doit mentionner :

l'article 17 II A de la loi du 6 juillet 1989 sur lequel se fonde l'action de diminution de loyer,
le montant du loyer proposé et le montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

la loi ne l'impose pas, mais il est préférable de fournir également les références ayant servi à déterminer le loyer proposé.

Réponse du bailleur

Accord

Pour accepter la proposition du locataire, le bailleur doit lui faire parvenir son accord écrit.

le nouveau loyer doit s'appliquer de manière rétroactive, à compter de la prise d'effet du bail. Le propriétaire doit reversé le trop-perçu au locataire.

Refus ou absence de réponse

Le bailleur peut refuser la diminution proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son locataire.

l'absence de réponse de la part du bailleur vaut refus.

En cas de refus ou d'absence de réponse du bailleur, le locataire a la possibilité :

de saisir la commission départementale de conciliation, puis si nécessaire le juge du tribunal d'instance.
ou de saisir directement le juge du tribunal d'instance.

Saisine de la commission de conciliation

Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement.

En cas d'accord, le loyer résultant de la conciliation s'applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d'effet du bail. Le propriétaire doit reversé le trop-perçu au locataire.

En cas de désaccord, le locataire peut saisir le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement.

Saisine du juge

Si le bailleur refuse la diminution ou ne répond pas, le locataire peut saisir le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement.

Tribunal d'instance (TI)

le recours à un avocat n'est pas obligatoire.

Le loyer résultant de la décision du tribunal s'applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d'effet du bail. Le propriétaire doit reversé le trop-perçu au locataire.

Au renouvellement du bail

Conditions

Le locataire est en droit d'obtenir, à l'occasion du renouvellement de son bail intervenant entre le 1^er février et le 17 octobre 2017, une diminution de loyer si le loyer inscrit dans le contrat de bail (loyer hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré.

Le loyer de référence majoré à prendre en considération est le montant en vigueur à la date où le locataire adresse sa proposition de diminution au bailleur.

Démarche auprès du bailleur

Nouveau loyer proposé

Le locataire peut estimer la surévaluation de son loyer en le comparant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires au sien.

Ces logements doivent être situés :

soit dans le même groupe d'immeubles,
soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le locataire doit identifier :

au moins 6 références dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants,
au moins 3 références dans les autres zones géographiques.

Au moins deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Pour chaque référence doivent être mentionnés :

le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble,
la qualité et l'époque de construction de l'immeuble,
l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur,
la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
l'existence d'annexes éventuelles,
son état d'équipement, notamment présence d'eau courante, de W-C intérieur, de salle d'eau, de chauffage,
la période de construction de l'immeuble,
l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent notamment être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers.

Forme de la demande

La demande de diminution de loyer doit être adressée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail.

La demande doit être écrite et formulée :

par lettre recommandée avec avis de réception,
ou par acte d'huissier,
ou par lettre remise en mains propres contre émargement.

Le délai court :

à partir du jour de réception de la lettre par le bailleur,
de la signification par l'huissier au bailleur,
ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition de nouveau loyer doit contenir :

la reproduction intégrale de l'article 17-2-I de la loi de 1989,
le montant du loyer proposé et le montant du loyer de référence majoré en vigueur au moment de la demande.

la loi ne l'impose pas, mais il est préférable de fournir également les références ayant servi de base à votre proposition.

Réponse du bailleur

Accord

Pour accepter la proposition de diminution du locataire, le bailleur doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

Dans ce cas, la diminution du loyer est acquise par accord entre les parties.

Au renouvellement du bail, c'est-à-dire à l'expiration du bail initial, le nouveau loyer est immédiatement applicable.

Refus ou absence de réponse

Le bailleur peut refuser la diminution proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son locataire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

l'absence de réponse de la part du bailleur vaut refus.

En cas de refus ou d'absence de réponse du bailleur, la diminution proposée par le locataire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

Recours

Saisine de la commission de conciliation

Si le bailleur refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le locataire (ou le bailleur) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement.

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

En cas d'accord
En cas de désaccord
Dans l'attente de la décision de la commission

Au renouvellement du bail, c'est-à-dire à l'expiration du bail initial, le nouveau loyer est immédiatement applicable.

Le locataire (ou le bailleur) peut saisir le juge d'instance, à la condition de le faire avant le terme du bail.

Saisine du juge

Dans l'attente de la décision de la CDC ou si le désaccord persiste en dépit de son intervention, le locataire (ou le bailleur) peut saisir le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement, à la condition de le faire avant le terme du bail.

Le juge est saisi au cours du bail
Le juge est saisi après le terme du bail

Si le juge du tribunal d'instance est saisi avant le terme du bail, c'est alors lui qui fixe le montant du nouveau loyer.

le recours à un avocat n'est pas obligatoire.

Le contrat est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (3 ans pour un logement vide, 1 an ou 9 mois pour un logement meublé).

Après le terme du bail, il n'est plus possible de saisir le juge du tribunal d'instance.

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu'au terme du contrat, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).