Communiqué de presse

Un dispositif innovant pour produire des logements permettant de faire baisser fortement leur prix d’achat : Julien Denormandie inaugure le 1er programme de ce type à être livré en France, en Pyrénées Atlantiques

Publié le 19/12/2019

Le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a inauguré aujourd’hui à Espelette (Pyrénées-Atlantiques) les premiers logements livrés en France par un organisme foncier solidaire. Ce dispositif offre une solution innovante pour lutter contre la spéculation immobilière et la hausse des prix du marché, et permet aux familles modestes d’accéder à la propriété, même dans des quartiers prisés.

Ce dispositif promu fortement par le ministre et largement facilité dans la loi ELAN adoptée il y un an permet de devenir propriétaire de son logement en payant jusque 40 % moins cher. En effet, la hausse des prix de l’immobilier est fortement due à celle du prix du foncier (c’est-à-dire le sol sur lequel sont construits les logements). Dans certaines zones tendues, il atteint souvent près de la moitié du prix du projet immobilier. Ce phénomène progresse: le coût du foncier a augmenté 3 fois plus vite que les coûts du logement, + 71 % en dix ans. Il alimente le phénomène d’exclusion des classes populaires et moyennes des centres villes en zones tendues qui a des conséquences fortes en termes d’accès à l’emploi, aux activités et aux services.

Depuis 2 ans, le Ministre a beaucoup œuvré en faveur du dispositif : les logements vendus contribuent désormais aux objectifs de construction de logements sociaux, les organismes de logement social peuvent créer un OFS et les acheteurs pourront recourir au prêt à l'accession sociale. Le ministre a expliqué: « je crois que la solution permettant de séparer l'acquisition du bâti et du foncier (la maison du terrain) est une bonne solution permettant de faire diminuer de près de 40% le coût d'acquisition de leurs logements pour les Français. C'est pourquoi, nous mettons en place, en lien avec les collectivités, des organismes de foncière solidaire qui sont des propriétaires publics du foncier et vendent les logements construit dessus. En deux ans 20 organismes ont été mis en place, mon souhait est de continuer à appuyer fortement les collectivités dans la création de cette offre nouvelle d'accession à la propriété où les Français sont propriétaires du bâti et louent avec un loyer maîtrisé le foncier, J'ai renforcé ce dispositif dans le logement social et je souhaite aujourd'hui l'étendre au logement intermédiaire et privé ».

Le programme d’Espelette est mené par la Coopérative Foncière Aquitaine, qui a créé en 2017 le 2e Organisme de Foncière Solidaire (OFS) de France. Le programme de 5 logements a déjà pu accueillir les premiers occupants. En utilisant ce mécanisme, la coopérative a pu proposer des logements à des prix au mètre carré bien moins chers que les prix du marché: moins de 2000 €/m2, contre 3200 €/m2 sur le marché libre (pour un T4 de 85 m2). Forte de ce premier projet, la coopérative vise 500 logements en Nouvelle Aquitaine.

 

La dissociation entre propriété des murs et du terrain : un dispositif innovant dont se saisissent de nombreuses collectivités.

Le principe de ce dispositif : pouvoir acheter les murs de son logement, mais sans avoir à payer le coût du terrain. Concrètement, le mécanisme dissocie la propriété du foncier et de celle du bâti: l’Office Foncier Solidaire (OFS), organisme à but non-lucratif agréé  par  le  préfet  de  région, achète et conserve la propriété du terrain sur lequel les logements sont bâtis. Il peut s’agir de d’un organisme détenu par la collectivité par exemple et depuis la loi ELAN d’un organisme d’HLM. L’acquéreur quant à lui détient la propriété des «murs» du logement. L’acheteur loue le terrain pour quelques dizaines d’euros chaque mois via un bail de longue durée reconductible.

Ce dispositif a su convaincre les collectivités, avec une vingtaine d’OFS créées en 2 ans, il n'y en avait pas en 2017. Plus de 8400 logements sont d’ores et déjà programmés, les premiers d’entre-eux commencent à être livrés, comme en témoigne la première inauguration de France à Espelette.

Le dispositif actuel se concentre sur l’accession sociale à la propriété et est ouvert sous condition de ressources. Fort de son succès, une proposition de loi actuellement en cours d’examen au Parlement et soutenue par le ministre viendra prochainement l’élargir à l’ensemble des logements grâce à des offices fonciers libres (OFL), détenus à majorité par des capitaux publics.

 

Comment ça marche:

Les OFS sont des organismes, à but non lucratif, agréés  par  le  préfet  de  région. Ils ont pour objet d’acheter et de conserver la propriété des terrains sur lesquels des logements sont bâtis. Les ménages détiennent quant à eux la propriété des murs des logements. Ils bénéficient du droit d’usage du foncier par le biais d’un bail de longue durée reconductible. Ils sont donc locataires du foncier, ce qui se concrétise par une ligne supplémentaire dans ses charges pour l’occupation du terrain, d’un montant de quelques dizaines euros chaque mois.

Ce montant très bas est rendu possible par le fait que l’OFS, pour acquérir le terrain, a pu bénéficier d’une mise à disposition du foncier par une collectivité territoriale ou bien parce qu’elle a fait recours à des emprunts de très long terme. Ce mécanisme permet de lisser sur le long terme le coût du terrain, qui ne se répercute ainsi plus dans le prix du logement vendu.

Le dispositif est accessible sous conditions de ressources. Le but est de favoriser la mixité sociale. Une seule condition pour l’acheteur : s’il veut revendre leur logement, il devra trouver un acquéreur qui remplit les mêmes conditions de ressources que lui, c’est-à-dire qui ne dépasse pas certains plafonds de revenus. Et pour éviter que le dispositif soit détourné dans un but lucratif, un "mécanisme antispéculatif" permet d'encadrer les prix.