Loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s’agit de la loi fondatrice régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés. Cette loi a traversé les décennies, en s’adaptant aux évolutions des besoins des copropriétaires. Ainsi, en cinquante ans, la loi du 10 juillet 1965 a connu une quarantaine de modifications législatives plus ou moins importantes dont les plus récentes sont issues des lois Alur (2014) et Elan (2018).

Mis à jour le 03/07/2019

Objectifs de la loi

  • Formuler des définitions juridiques précises
  • Préciser le rôle des différents organes de la copropriété
  • Faciliter la gestion collective de l’immeuble
  • Garantir les droits de chaque copropriétaire
  • Permettre à la majorité, et pas seulement à l’unanimité, des copropriétaires de décider l’exécution de travaux d’amélioration

Publics concernés

  • Copropriétaires
  • Syndics professionnels ou bénévoles
  • Notaires
  • Locataires

Mesures-phares

Définition du concept de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 a posé des mots sur une pratique déjà en vigueur depuis plus d’un siècle. Elle définit la copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».

Naissance de la copropriété par lots

En définissant les parties privatives et les parties communes, la loi du 10 juillet 1965 met en perspective la nécessité de garantir le droit individuel à la propriété tout en préservant l’intérêt collectif. Les copropriétaires peuvent ainsi jouir librement de leurs lots sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Administration de la copropriété

Le chapitre II de la loi du 10 juillet 1965 est consacré à l’administration de la copropriété. 
Sont définis : le fonctionnement des assemblées générales, le rôle du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic et les majorités applicables.

Davantage de souplesse dans les prises de décision

Avec la loi du 10 juillet 1965, il n’est plus nécessaire de recueillir l’accord unanime de tous les copropriétaires pour la réalisation de travaux : la majorité simple, la majorité absolue ou la double majorité peuvent suffire pour adopter certaines décisions (articles 24, 25 et 26). 

Surélévation 

La loi du 10 juillet 1965 prévoit que la décision de surélever ou de céder le droit de surélever se vote en assemblée générale à la majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes).

Apports principaux des lois Alur et Elan

En matière de copropriété, la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) :

  • prévoit que les missions du syndic sont encadrées par un contrat conforme à un modèle type, qui comprend une partie forfaitaire (pour les actes de gestion courante) et une liste limitative de prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération supplémentaire ;
  • oblige le syndic à ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (sauf si l'assemblée générale en décide autrement pour les plus petites copropriétés de moins de 15 lots) ;
  • abaisse les majorités applicables afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale et la réalisation de travaux ;
  • impose au syndic de procéder à l'immatriculation de l’immeuble au registre des copropriétés, pour permettre aux pouvoirs publics d’améliorer leur connaissance de l’état des copropriétés et, le cas échéant, de mettre en œuvre des actions destinées à prévenir leurs difficultés ;
  • instaure, pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, un fonds de travaux qui permet le financement de travaux qui ne sont pas couverts par le budget prévisionnel ; il est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel voté chaque année.

La loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), votée en 2018, a également pour ambition d’améliorer le droit des copropriétés.

Pour cela, son article 215 habilite le gouvernement à prendre deux ordonnances afin de  rendre le droit de la copropriété plus accessible, plus lisible et plus simple. Il s’agit :
    

  • de regrouper et d’organiser l'ensemble des règles régissant le droit de la copropriété au sein d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis, dans un délai de deux ans à compter du 23 novembre 2018 ;
  • de réformer à compter du 1er juin 2020 les règles applicables, afin d’améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux.

Les articles 203 à 214 de la loi Elan modifient la loi du 10 juillet 1965 et prévoient notamment :

  • la possibilité d’une participation des copropriétaires à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, afin de réduire l’absentéisme aux assemblées générales de copropriétaires ;
  • le renvoi à un décret pour préciser la liste minimale des documents devant figurer dans l’espace dématérialisé sécurisé de la copropriété (extranet copropriété) géré par le syndic ;
  • l’élargissement du dispositif de lutte contre les impayés de charges courantes aux dépenses de travaux ;
  • la mise en place de pénalités financières imputées sur les honoraires de base du syndic qui ne transmet pas les pièces demandées par le conseil syndical dans un délai d’un mois à compter de la demande.
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