Loi portant évolution du logement de l'aménagement et du numérique (Elan)

Construire plus de logements, simplifier les normes, protéger les plus fragiles et mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants : telle est l’ambition de la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), promulguée le 23 novembre 2018.

Mis à jour le 17/10/2019

Objectifs de la loi

  • Construire plus, mieux et moins cher
  • Restructurer et renforcer le secteur du logement social
  • Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
  •  Améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale

Publics concernés

Bailleurs sociaux, aménageurs, promoteurs, urbanistes, locataires, propriétaires, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier, syndics.

Mesures phares de la loi

Titre 1 - Construire plus, mieux et moins cher

la simplification des procédures d'aménagement

La loi simplifie les procédures applicables aux opérations d’aménagement, notamment en matière de concertation. Elle crée en outre un dispositif de projet partenarial d’aménagement entre État et collectivités, associé à un nouvel outil juridique, la grande opération d’urbanisme, qui permet :

  • de déroger à certaines règles ;
  • à une commune de confier la réalisation d’équipements publics à l’intercommunalité ;
  • de rendre les documents d’urbanisme et les normes supérieures compatibles avec l’opération au moyen d’une procédure intégrée.

les opérations de revitalisation des territoires

Pour faciliter la revitalisation des centres-villes, la loi crée un nouveau contrat intégrateur unique, l’opération de revitalisation de territoire (ORT). Portée par la commune centre, l’intercommunalité dont elle est membre et éventuellement d’autres communes de l’EPCI, l’ORT repose sur un projet global, qui permet d’intervenir de manière concertée et transversale sur l’habitat, l’urbanisme, le commerce, l’économie, les politiques sociales, etc. L’ORT s’accompagne de mesures favorisant la rénovation de l’habitat, l’instauration d’un droit de préemption urbain renforcé, ainsi que de dispositions favorisant l’implantation de surfaces commerciales en centre-ville et permettant la suspension des autorisations d’implantation en périphérie.

La transformation de bureaux en logements

Des mesures juridiques et techniques facilitent la transformation de bureaux en logements.

La simplification de l'urbanisme

La hiérarchie des normes des documents d’urbanisme est simplifiée. S’agissant de l’outre- mer, les dispositions relatives aux schémas d’aménagement régional sont clarifiées. La loi limite désormais les pièces exigibles pour les permis de construire et prévoit de dématérialiser leur instruction d’ici 2022 dans les communes de plus de 3500 habitants. L’élaboration du projet architectural, paysager et environnemental des lotissements peut désormais être confiée à un paysagiste. La loi sécurise également la gestion des lotissements tout en facilitant leur évolution.

La lutte contre les recours abusifs

Le traitement des recours contre les permis de construire est accéléré et la lutte contre les recours abusifs renforcée.

Les politiques patrimoniales et les projets locaux

Dans les périmètres des abords des monuments historiques et des sites patrimoniaux remarquables, pour les antennes de téléphonie mobile ou de très haut débit et pour les immeubles déclarés dangereux ou insalubres, dès lors que ces travaux ne touchent pas les monuments historiques eux-mêmes, les permis de construire et de démolir sont délivrés après un avis simple de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Des logements évolutifs dans le neuf

La loi cherche à alléger les contraintes constructives et, en contrepartie, propose une méthode plus souple et moins chère de traiter l’aménagement des logements neufs pour les handicapés. Ainsi, pour toute construction neuve, le séjour et les toilettes doivent être accessibles pour les personnes à mobilité réduite dans tous les logements et tous les logements doivent être évolutifs pour pouvoir s’adapter par des travaux simples aux besoins des habitants tout au long de leur vie. 20 % des logements doivent être totalement accessibles aux personnes à mobilité réduite dès la construction.

L'urbanisation à proximité des zones littorales

Le texte offre et encadre des opportunités d’urbanisation complémentaire à proximité des littoraux, notamment dans les « dents creuses », c’est-à-dire dans les parcelles de terrain vides qui se trouvent entre deux bâtiments érigés dans un même hameau.

Titre 2 : Évolution du secteur du logement social

Le regroupement des organismes HLM

Les organismes HLM qui gèrent moins de 12 000 logements doivent se regrouper avant le 1er janvier 2021. Ces regroupements pourront se faire en mutualisant certaines fonctions, tout en conservant les structures et les liens territoriaux.

La vente HLM

La loi offre aux bailleurs des outils spécialisés HLM pour vendre plus facilement des logements, notamment à leurs occupants.

Des simplifications pour les bailleurs sociaux

Les bailleurs sociaux peuvent désormais développer des activités complémentaires pour répondre à des besoins précis sur leur territoire (ingénierie urbaine, services de gestion…), conduire leurs opérations de construction avec plus de souplesse mais sans rogner sur la qualité. En particulier, l’architecte reste au cœur de la conception des bâtiments.

Les attributions de logements sociaux

La cotation de la demande de logement social est généralisée afin d’assurer la transparence des critères retenus. La gestion en flux des contingents devient systématique.

Titre 3 : Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale

La colocation et l'habitat intergénérationnel

La loi élargit les possibilités de colocation dans le parc social à tous les publics. Elle favorise également l’habitat intergénérationnel, avec un cadre souple et sécurisé qui permet de développer ce mode de logement original et de diversifier l’offre. Il permet à une personne de soixante ans et plus de louer ou sous-louer une partie du logement qu’elle occupe à des jeunes de moins de trente ans. Un locataire sous-louant une partie de son logement à un jeune de moins de trente ans pourra bénéficier des allocations logement (ALS) ; ce jeune de moins de trente ans sous-louant une partie du logement peut également bénéficier des mêmes allocations.

Un bail mobilité

Un bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, est créé. Il concerne un logement meublé et s’adresse à toute personne en formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Il ne nécessite pas de dépôt de garantie.

L'encadrement de la location touristique

En matière de locations de courte durée à des fins touristiques, les contrôles et les sanctions à l’encontre des loueurs et des plateformes qui ne respectent pas la loi sont renforcés. ,. La location de la résidence principale ne peut excéder 120 nuitées par an, sauf exceptions. Celle des résidences secondaires dépend des territoires. Les sanctions peuvent désormais aller jusqu’à 10 000 € par logement pour les propriétaires et 50 000 € pour les plateformes si les règles ne sont pas respectées.

La prévention des expulsions pour les locataires surendettés

La loi améliore la coordination entre les procédures de surendettement et d’expulsion locative et l’information des différentes parties prenantes. Dans le parc social, un protocole de cohésion sociale peut être conclu entre le bailleur social et un ménage ayant fait l’objet d’un effacement de dette pour le réintégrer pleinement dans son logement.

L'observation et l'encadrement des loyers

Dans les zones tendues, les observatoires des loyers sont généralisés pour améliorer la connaissance des loyers. Les collectivités qui le souhaitent peuvent expérimenter l’encadrement des loyers, selon des critères prévus par la loi. Elles en proposent le périmètre, sur la base des conclusions qu’elles tirent de l’observation des loyers et de leurs perspectives de développement du logement.

La mobilité dans le parc HLM

En zone tendue, tous les 3 ans, la situation de chaque locataire est réexaminée pour vérifier si le logement est toujours adapté aux besoins de la famille et proposer, si besoin, un nouveau logement.

Titre 4 : Améliorer le cadre de vie

La lutte contre les marchands de sommeil

Les marchands de sommeil peuvent désormais être poursuivis par l’administration fiscale sur la base d’une présomption de revenus, comme les trafiquants de drogue. Leurs biens immobiliers seront confisqués de façon systématique et ils auront interdiction d’en acheter de nouveaux pendant dix ans. Ils feront l’objet d’astreintes administratives systématiques tant qu’ils ne font pas les travaux prescrits.

Le déploiement du numérique

Une série de mesures vise à simplifier, alléger ou sécuriser les procédures pour accélérer le déploiement du numérique sur tout le territoire.

Un bail numérique pour les locations

Les annexes au contrat de location (diagnostic technique, extraits de règlement de copropriété) sont désormais dématérialisées par défaut. L’acte de cautionnement pourra également l’être. En outre, la loi prévoit d’agréer les professionnels qui utilisent des outils numériques pour éditer les contrats de location, afin d’en sécuriser et d’en promouvoir l’usage.

La rénovation énergétique

Les bâtiments tertiaires ont désormais l’obligation de réaliser des travaux d’économies d’énergie d’ici à 2030.

Le redressement des copropriétés dégradées

Différentes mesures visent à simplifier les procédures de redressement des copropriétés dégradées, à reloger plus facilement les ménages concernés et à accompagner les collectivités locales dans leurs projets de sauvegarde.

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